PDF原版
放大
缩小
默认■ 中国妇女报·中国女网记者 于怀清
“我父母怎么立遗嘱才能将房产顺利过户给我们？”“父母立的遗嘱，在父母去世后，我们三个子女协商一致能更改吗？”“遗嘱公证得花多少钱？”近日，有读者来电咨询，中国妇女报·中国女网记者为此采访了北京天驰君泰律师事务所家事律师付鹏博和北京市国信公证处公证员马麟。
案情：家有两套房 父母要立遗嘱
读者孙女士介绍，父母均已80多岁，名下各有一套房，均在北京，其中一套40平方米的福利分房在父亲名下，另一套房子拆迁，3年后给回迁房90平方米，会登记在母亲名下。为免日后滋生纠纷，孙女士父母和她的姐姐、哥哥5人均同意就这两套房子，由父母立下遗嘱。
“遗嘱大概内容是小房子给我哥，大房子给我们姐妹两个。其实，我哥想要拆迁后的那个大房子，但我妈妈不同意给他，想给我和我姐姐。为了不惹老太太生气，我们同意先这样立下遗嘱，但我们三兄妹私下也协商过了，想把大房子将来给我哥哥，小房子给我和我姐姐。”
孙女士的疑问是，父母订立的遗嘱需要进行公证吗？将来三兄妹协议能改变遗嘱吗？怎样做才能顺利将房产过户？如果要对遗嘱和日后协议公证，怎么收费？
事后订立协议有效
付鹏博律师告诉记者，三兄妹协商一致，达成遗产分割协议，可以改变父母订立的遗嘱。
“在这种情况下，目前办理房屋过户主要有以下三种途径：第一种，先通过法院出判决书或调解书，然后持生效的法律文书到房屋登记管理部门办理房屋继承过户登记；第二种，全体继承人协商一致到公证处申请办理房屋继承权公证，凭继承权公证书向房屋登记管理部门申请办理房屋继承过户登记。需要说明的，司法部虽然出台文件不再强制要求办理继承权公证，实务中，房管部门通常还是建议先通过前两种途径办理相关文书再办理继承过户登记；第三种，在全体法定继承人或受遗赠人协商一致的情况下，也可以不提交继承权公证书或者生效的法律文书，按照《不动产登记操作规范（试行）》准备好材料，共同到房屋所在地的房屋登记管理部门进行继承材料查验，直接办理房屋继承过户登记。”
付律师提醒说，即使有购房合同或者拆迁协议，但尚未取得房产证的房屋，公证机关原则不给订立公证遗嘱，但可以根据具体情况依法订立自书遗嘱或者代书遗嘱等合法有效的遗嘱。
公证员马麟认为，三兄妹的协议等于放弃了遗产受益权，这样就必须按法定继承来处理。首先，是对两套房打包析产，每人有三分之一份额。然后，在公证处三人以声明书方式进行放弃继承，比如，对大房子，两姐妹声明自愿放弃继承，兄弟获得大房子继承权；兄弟声明放弃继承小房子，两姐妹则获得小房子继承权。
“在法定继承情况下，兄弟一旦拿到大房子，其配偶就自动得到二分之一。对于小房子，姐妹二人分割后，她们的丈夫也得到相应份额的二分之一。这是基于婚姻法的规定，所分得房产属于夫妻共同财产，这点应特别提醒这对父母及三兄妹，遗嘱继承可以排除子女配偶的继承权，但法定继承按法律规定不排除子女配偶的继承权。”
订立遗嘱前可以对夫妻共同财产加以约定
马麟提醒，父母二人最好不要将遗嘱订立在一起，可以分头订立。两套房子属于父母的夫妻共同财产，父亲和母亲只能处分属于自己的份额，可以分头立遗嘱处分两套房产中各自的一半房产。
“而处理比较简便的方式是，分别订立遗嘱前，可以先通过夫妻财产约定方式进行约定，比如约定将小房子给父亲，大的拆迁房给母亲。这样约定是符合婚姻法规定的。”马麟强调。
订立遗嘱人精神要健全
付鹏博认为，订立遗嘱应考虑子女实际情况，包括对父母的孝顺程度、家庭居住情况等，所订立的遗嘱不仅要合法，更要合理，要起到引导家庭成员和睦相处、互相帮助的作用。如果父母订立遗嘱分配财产有差异，这种差异要能有合理的解释。“合理合法的遗嘱才能避免纠纷，才能顺利执行。”
付鹏博同时提醒，对拆迁房等财产订立遗嘱，要弄清楚拆迁房等财产的权属，是否真正属于夫妻双方、没有别人的财产权利，这涉及遗产范围及遗嘱效力。
“订立遗嘱必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力人及限制民事行为能力人订立的遗嘱依法无效。”付律师提醒，可能存在民事行为能力受限老人订立遗嘱前最好到专业鉴定机构做遗嘱行为能力鉴定，以确保有订立遗嘱的能力，将来不被质疑。目前，北京有多家机构可以做民事或遗嘱行为能力鉴定，如果没有事先检查或鉴定，可以通过老人以往病历等判断遗嘱人订立遗嘱时的行为能力。
马麟说，老人精神鉴定可以通过专业检测机构来做，北京市司法局有具体名录，比如法大法庭科学技术鉴定研究所有这项业务，收费大概每人600元。
怎样处理最便捷最经济
马麟认为，要实现三兄妹真实意思，可以先对小房子加以买卖和赠与，先实行过户。但在北京，买房子和接受赠与要有购房资格；房屋买卖和赠与的税费不一样，赠与要按房价3%收取，买卖是按房价1%~27%收取，但基本上是1%；另外，房改房第一次上市交易要交土地出让金，标准是每平方米15.6元；另外，买卖或者赠与后，房子会强制变成商品房。
“赠与的房屋可以约定排除受赠人的配偶，但买卖后房屋就有配偶份额；赠与是无偿的，买卖是有偿的，要交付合理对价，房价多少可以咨询房屋中介公司，如果名为买卖实为赠与，还要写配套协议，书面说明情况不用支付房价款等，以免将来产生争议。”马麟告诉记者，有个参照标准是四环以内房屋是每平方米2.6万元。通过过户这种方式，省事但费钱。
选择继承过户的途径，要考虑经济成本，法院判决标的高收费高，如果能调解结案，可能收费会低点儿。公证收费，房改福利房按每平方米60元；平房按每平方米40元；而商品房20万元以内按0.9%，20万元~50万元按0.7%，50万元以上按0.5%，分别计算出来相加后，四环以内大概每平方米230元。
“还有一条路，是通过人民调解委员会调解解决。如果三方有轻微争议，能够调解的，可以到房屋所在地或者任一方户籍所在地街道司法所人民调解委员会调解解决。达成调解协议后，再到法院盖章确认，这样可少交诉讼费，降低继承过户成本。”马麟告诉记者。
他总结，法院诉讼是有争议的情况下迫不得已的方式，时间及经济成本都相对较高；公证和调解比较好。
马麟特别指出，三人后来达成的协议，已经不再是遗嘱继承公证，而转变成法定继承公证了。
“要提供父母没有私生子证明吗？”对于记者这样的提问，马麟明确说，不用。公证机构受理后，会出具介绍信让当事人自己去调取档案，公证机构一般不主动调取档案，而只是负二次核实之责。比如，如果涉及4个人，可能需要调取三人档案，加以交叉核实。其中，死者档案是必须要调取的。如果通过查档案，发现父亲或者母亲有私生子，这时才需要进一步查明。
自书遗嘱最好录视频录音
付律师告诉记者，在2018年6月之前，提供自书遗嘱即完成了举证责任，否定自书遗嘱的一方要对自己的主张提供证据。但2018年6月份，北京市高级人民法院发布了《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》之后，北京地区关于自书遗嘱效力认定的司法政策发生了变化。
新政策规定，法院在审理涉及自书遗嘱的继承纠纷案件时，在诉讼双方对自书遗嘱真实性有争议的情况下，原则上由持有自书遗嘱并主张按自书遗嘱继承的一方对自书遗嘱的真实性承担举证责任。
如果无法提供辅助证据如录音、录像、证人证言等能有效证明自书遗嘱系立遗嘱人本人亲笔订立，也无法提供足够的鉴定对比样本而导致无法确定自书遗嘱是否系立遗嘱人订立的情况下，法院会根据新的司法审判政策作出无法确定自书遗嘱真实有效的认定，会判决提供自书遗嘱的一方承担自书遗嘱不被采信的不利法律后果。
“所以，为稳妥起见，订立自书遗嘱时建议同步或者事后通过拍照、录音、录像，或者请依法与继承没有利害关系的人在场见证等方式证明自书遗嘱的真实性，以免产生争议，受司法政策变化的影响。”
放大
缩小
默认