PDF原版
放大
缩小
默认□ 孟凯峰
能否对被执行人仅有的一套房产进行强制执行，部分人一直存在误解，认为一套房是被执行人的生活必需用房，法院只能查封，不能拍卖。其实，我国从未有一部法律法规规定一套房不能执行，相反，相关法律法规以及执行实践中都认为一套房可以强制执行。
房屋价值高，余款另行安排住处
王明因做生意欠张文150万元，在法院判决王明归还张文欠款和利息后，王明仍没有还款。法院在执行中调查发现，王明名下除了一套位于北京市北三环附近的面积75平方米的房屋外，无其他可供执行的财产，法院依法对该房屋采取查封措施。
法院评估拍卖时，王明提出异议，称该房屋系自己的唯一住房，一旦拍卖将导致自己居无定所。经评估，王明的房屋价值300万元。法院认为，王明的房屋出卖后，还有近100万元房款，王明可以拿此款在别处购买房屋或者租房，并不影响王明的居住权，因此驳回了王明的异议申请。
□ 法官说法
根据民事诉讼法第二百四十四条，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。也就是说，法院可以强制执行拒不履行的被执行人的财产。房屋属于被执行人的财产自不待言，亦在法院强制执行之列，因此，法院采取查封拍卖变卖等措施，完全符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。很多人将此条误解为只要是一套住房都不能拍卖变卖或者抵债，根本原因是对生活所必需的居住房屋的理解有歧义。
从立法本意看，该条规定在于保障被执行人的居住权，避免因法院强制执行导致被执行人居无定所的情况出现。但随着社会发展和观念改变，并非拥有房屋的所有权才享有居住权，租房仍然可以解决住房问题，国家对廉租房的推行和城市越来越多的人租房的事实都说明这一点。从立法的文意理解，生活必需用房的根本之意就是为维持被执行人的家庭基本生活所必需，具体的居住面积可以参考当地的人均保障房面积，超出了这个面积均可以认为不是生活所必需。从现实情况看，有些人在繁华地段拥有房产或者面积较大的住房，在其他地方可以换置多套，也不能认为是生活必需用房，可以采取以大换小、以远换近等多种办法解决住房问题。
本案中，王明的住房位于北京市北三环，属于繁华地段，其价值除偿还债务外，还剩余百万元，完全可以在较远的地方购置住房或租房，满足自己的居住权。
房屋价值小，给予一定租金租房
王刚欠李军300万元3年未还，在进入执行以后，法院经过调查，王刚有一套45平方米的位于北京白石桥的房屋，并没有发现其他可供执行的财产。李军认为王刚不是没有钱，而是将全部钱款转移，只剩下一套房屋，对抗法院执行。法院依法将王刚纳入失信被执行人，并对其拘留15天，但王刚仍一分未还，申请人强烈要求拍卖王刚的房屋。
法院经过慎重考虑决定对王刚的房屋进行评估拍卖，王刚提出异议，认为自己的房屋面积很小，不是豪宅，仅够三口之家生活所用，属于生活必需用房，法院不得拍卖。法院经审查认为，王刚的房屋虽然面积很小，但是地段较好，出卖后可以偿还大部分钱款，并且李军同意给王刚留下5年的租房费用，每月3000元，足以保障王刚的居住权。因此驳回王刚的异议，将房屋拍卖，拍卖款175万元偿还李军，18万元留给王刚租赁房屋。
□ 法官说法
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条明确规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。此条明确规定虽然被执行人仅有一套住房，但是如果申请人已经为被执行人提供一定时期的租房费用后，仍然可以执行。法律在遇到一套房的执行难题时，做出了选择保障申请人权益和适度保障被执行人权益的兼顾选择，一方面拍卖房屋让债权人的权益得到保障，让判决书的权威得到实现，避免住着豪宅欠钱的不公平情况出现；另一方面给被执行人一定时期的租金，让被执行人的居住得到保障，给被执行人自谋职业、自食其力妥善安排的时间。这样的做法可谓两全其美。
从目前我国的法律规定和司法解释的规定看，对于被执行人拥有一套房屋时可以采取拍卖变卖措施已无争议，只是在处分的时候要适当考虑被执行人的居住问题。当房款充足时可以考虑以大换小、以远换近；当房款不足以偿还债务时，可以留给被执行人不少于五年的租房费用，给其一定的时间解决自己的生活需要。 （文中人物均系化名）
（作者系北京市海淀区人民法院法官）
放大
缩小
默认