房屋租赁不谨慎，事儿不大挺闹心

□ 禹霖华

发达城市和地区人口集中，高房价之下很多人选择租房而居。但各种原因导致出租人、中介、承租人之间纠纷不尽，这些不大的事儿进入诉讼程序还都挺闹心。

委托出租，掌握情况少糟心

2012年1月，王先生因工作繁忙将其房屋委托某房产经纪公司出租，期限4年。房产公司一直依约付款，但自2014年10月起却以资金周转困难为由一直拖欠租金。

王先生等了两个月无音信又联系不上该公司，到其办公场所时发现人去楼空。王先生又前往自己的房屋处，发现房子被打成很多隔断，四户承租人都称已将房租交给房产公司。王先生不得不一边与承租人解决后续的出租问题，一边又起诉某房产公司，要求解除双方之间的委托出租合同并支付拖欠的租金。

因找不到被告，法院只能通过公告送达起诉书和开庭传票，并进行缺席审理、缺席判决和公告宣判，因某房产公司恶意避债，判决在执行中也并不顺利。

□ 法官提示

将房屋委托中介出租，是房主的省心之选，但委托不善或许会更糟心。这种出租方式中，房主往往对房屋疏于管理，而房屋大多被中介加建隔断后进行群租，不仅破坏了房屋原有结构，还会因安全隐患给房主带来额外的麻烦。对此，法官有两点建议，其一，将房屋委托有信誉保证的大中介公司出租，不要贪图小中介公司或个人承诺的低佣金、高租金；其二，出租期间，房主应了解、核实承租人信息，定期联系中介、查看房屋，以掌握房屋出租情况。

踏实用房，明悉产权是保障

小王从甲房产经纪公司处承租房屋，三方合同中，该公司是居间人，而在出租人处签字的是该公司的业务员小林。小王入住后向该公司支付全部房租。但刚住三天，房主韩先生拿着房本找过来，称其之前是把房子租给了李甲，因李甲拖欠3个月房租一直联系未果，其来房屋处查看，并要求小王限期搬离。小王多次联系甲房产经纪公司，但该公司只是要小王继续安心住下去，而韩先生这边则要求小王与其重新签合同。小王因未能与韩先生达成一致而搬家。为挽回损失，小王将甲房产经纪公司诉至法院。

法院查明，韩先生与李甲所签租赁合同中的居间人是乙房产经纪公司，“承租人”李甲实际上是该公司业务员，该合同中载有“履行合同期间，如承租人申请退租，居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”的内容，而小王、小林、甲房产经纪公司签订的三方租赁合同与该合同的格式、内容完全一致，且甲房产经纪公司是乙房产经纪公司经工商变更名称而来的。法院认为，“履行合同期间，如承租人申请退租，居间人可全权代理出租人经办房屋租赁相关事宜”这一内容系无效格式条款，故乙房产经纪公司和甲房产经纪公司均无权出租涉案房屋，小王签订的房屋租赁系无效合同，甲房产经纪公司应向小王返还钱款。

□ 法官提示

现实中，相当一部分承租人疏于核实房屋产权情况，会认为房屋中介当然享有出租权。小王就是在未了解房屋产权人的情况下即从甲房产经纪公司处承租房屋并付款，为自己权益受损埋下了隐患。承租人应明了，房主以外的他方对外出租房主房屋，须有合法权利来源即出租权——通常通过授权委托书、委托出租合同或租赁合同中的同意转租条款取得，否则构成无权处分，在房主不予追认或明确禁止转租的情况下，所签租赁合同是无效的。

房屋损坏赔偿，致损原因来分辨

小张一家承租方女士房屋。一天夜里，卫生间自来水水管因老化爆裂，导致租赁房屋及楼下房屋均被水浸泡。方女士赔偿楼下业主后起诉小张，要求小张赔偿损失。

法院经审理认为，方女士作为房屋出租方依法负有保障房屋及屋内附属设施适租的义务，其长期未对屋内自来水管进行检修和更换，是导致水管老化爆裂的根本原因；而小张对上述水管无不当使用及破坏行为，故相关财产损失责任不在小张，遂判决驳回方女士的诉请。

□ 法官提示

根据合同法关于租赁合同的规定，出租人就房屋及屋内附属设施设备有保证适租的义务及维修的义务，而承租人对于使用房屋期间发生的正常损耗不负有赔偿责任。所以，就承租人使用房屋期间的致损行为，承租人是否需要赔偿，有两点考虑：第一，损害的发生是否是承租人原因所致；第二，损害的发生是否是正常耗损，即是否是按照性质和用途正常使用而发生的。

履行退房手续，交接清单避后患

小丁从梅先生处租住一套一居室，押金为3000元。合同到期前一个月，小丁电话告知梅先生不再续租。合同到期日当晚，双方查房验物，小李归还钥匙和水电卡并搬出，但双方未制作书面交接手续且未查看水、电、气表并结清费用。

梅先生在小丁退租半年后一直拒退押金，小丁将之诉至法院。庭审中，梅先生称，不退押金原因有三：其一，小丁退房时未结清水、电、燃气费；其二，小丁租住期间导致浴室木门损坏，维修费应从押金中扣除；其三，小丁退租时未清理室内卫生，导致其因清理房屋支出卫生费。小丁同意从押金中扣除水电燃气、卫生费，但因双方交接房屋时梅先生未就房屋及物品提出异议，现退房半年后提出浴室木门损坏，其不认可。且因浴室未安装浴帘，水长期溅到门上导致木门表皮翘起属正常损耗。经法院调解，小丁同意扣除1000元了结纠纷，最终梅先生向其退还2000元。

□ 法官提示

出租人与承租人就押金退还发生纠纷在租赁合同到期后很常见，出租人不退还押金的理由通常是梅先生提到的那几点。为了避免押金纠纷，有以下几点建议：一、交接房屋时履行交接手续，即在承租人收房和退房时双方均应仔细查验房屋及室内物品和附属设施，并通过交接清单将当时的房屋及物品状况、数量等予以明确，避免日后打口水战；二、承租人在租赁期间如发现房屋及室内物品损坏的，应及时告知出租人并通知其维修；三、承租人在租赁期间如需安装附属设施等，应征得出租人同意；四、承租人在准备退租时应主动结清由其负担的各项费用；五、承租人退租时应将房屋尽可能恢复至收房时的状况。 （作者系北京市海淀法院山后法庭法官）