已用于抵债但未过户的房屋能否强制执行

2016年10月，张某与李某签订了房屋买卖合同，张某将其所有的商品房以56万元价格出售给李某，李某付给张某现金16万元，另外40万元用张某欠李某的借款冲抵，过户所需要的费用均由李某承担，张某无条件协助李某办理商品房过户手续。

合同签订当日，张某将房产证、土地证、钥匙等交给了李某，不久，李某就入住了该房屋。之后，李某多次找张某要求过户，但自合同签订后就无法联系张某。今年4月，张某的债权人赵某向法院申请要求执行该房屋。请问，法院能否强制执行该房屋。

读者 李建伟

李建伟读者：

法院不能依照赵某的申请而强制执行该房屋。

根据《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”张某与李某签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。虽然李某用债权冲抵了部分购房款，该房屋买卖合同具有以物抵债的性质，但是以物抵债并不是法律禁止的行为，因此，张某、李某签订的房屋买卖合同成立并生效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，张某在争议房屋被人民法院查封前就与李某签订了合法有效的房屋买卖合同，李某在当日支付了全部价款并实际占用该房屋。房屋未能办理过户登记手续是因为张某无法联系导致的，李某对此没有过错，故李某就执行标的享有足以排除执行的民事权益，赵某无权要求处置该房屋。

河南省罗山县人民法院法官 刘俊