业主自管：多赢模式能否复制？

居民挂起横幅庆祝自管3周年。中国妇女报·中华女性网记者林志文/摄

□ 中国妇女报·中华女性网

记者 林志文

“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”。长长的红色横幅配以醒目的黄色字体，高高悬挂在广州市海珠区祈乐苑小区新修葺的大门上方，宣告着这个小区的与众不同之处。这个小区因为成功地实施了业主自管模式而声名远播，这究竟是怎样一个小区，中国妇女报·中华女性网记者准备一探究竟。

业主自管：一个多赢的模式

祈乐苑小区位于广州市老城区海珠区，坐落在怡乐路中段，紧挨着中山大学校园，地理位置算得上优越。走进祈乐苑小区，映入眼帘的是装饰一新的小区入口长廊以及干净优雅的小区环境。据介绍，该小区于1999年建成，现有住户大约1400户，属于中小型小区。

这样一个环境优雅的小区，三年前曾因管理混乱而频频见诸报端。三年后，小区再次吸引外界的关注，——2014年，小区成功成立业委会，开始实行业主自我管理，业主自管三年来，不但小区的物业费多年维持不变，甚至实现盈余数百万元，且全部用于小区建设。因此它也成为众多小区居民羡慕、业界纷纷学习的对象。

记者采访中了解到，祈乐苑业主自管并不是一步到位，而是在实践中不断探索出成功有效的管理办法，经历了半自管和完全自我管理两个阶段。据业委会主任冼敏强介绍，2014年，祈乐苑成功更换了新物管后，开始了业主“半自管”，即所有收支交由业委会经手，采用酬金制的方式聘请新物业公司，按照岗位支付所有物业工作人员工资，并将总收益的一部分作为物业公司的利润。这种做法初步实现了小区收益归所有业主，但也出现了一些新的问题。2015年年初，新物管合约到期，业委会于是将其辞退，自行组建了物管中心，聘请保洁、保安等人员，开始实施业主全面自管。

“如果光靠业主交的物业管理费，用于小区运作并不够。业委会也并不是赚钱能力特别强，而是把一些原来物管公司会隐瞒的公共收益透明化，用于小区服务。”冼敏强给记者算了一笔账：目前小区的收入包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他公共收益等三个部分，每年收入合计大约400万元。公共收益包括停车费、电梯的广告收入、一些场地的租赁费，还有一些商业推广费等。而支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、购买各种工程物料的支出，以及相关办公费用等，每月大约为20余万元。在三年的业主自管中，业委会共收入约1200万元，除去物业管理人员工资外，结余约500万元，这些款项全部用在了小区建设上，包括对小区消防设施、监控视频换新，电梯的维护，大堂的装修等，不需要动用到维修基金。为加强业主知悉权，业委会还将每月的开支收入在公告栏和网上公示。

有业主在接受采访时表示，原来的物管基本上是只收钱，没看到服务，还想提价。小区业主自管后，不但物业费没有提价，管理也得到改善，很多地方有换新，还有做一些美化过程，对此不少业主都表示满意。

成功因素：天时地利人和

记者调查中发现，祈乐苑能够成功实现业主自管，带头人积极推进、程序依法进行、过程公开透明、业主积极参与、政府有效指导，等等，各个环节相辅相成，可谓天时地利人和缺一不可。

业委会副主任、律师赵少伟专业从事房地产相关业务，作为热心业主之一，他全程参与了小区从成立业委会到实施业主自管的全过程。他表示，成功的业主自管是从成功建立一个业委会开始的。

据介绍，祈乐苑实施业主自管源自数年前，由于原物业管理公司管理水平低下、管理混乱，到了业主忍无可忍的地步，业主和物管的矛盾不断见诸报端，还曾闹上法庭。赵少伟告诉记者，2012年以前，祈乐苑业主也曾自发组织过成立业委会，但没有成功。2013年下半年，在完成长达半年的业主意愿调查之后，祈乐苑业主再次启动成立业委会的有关进程。“我们在成立业委会的过程中，由于有律师指导，所有环节根据法律规定依法进行，避免走弯路。”2014年4月份，祈乐苑成功召开业主大会，选出首届业委会。选出的11名业委会成员中，有企业老板、有律师、有大学教授、有财务人员等等专业人士，设主任一名，副主任两名，并规定业委会主任一年一任。赵少伟告诉记者，这既体现民主，也是为了责任分担。

现任业委会主任冼敏强是一位公司老板。他告诉记者，选出的业委会成员全部为热心业主，义务参与管理，此外业主中还有几十名义工热心参与相关工作。这些带头人思想觉悟素质高，没有私心，有公益心，对于业主自管能够顺利开展很重要。而且实施业主自管，业主的参与很重要。在准备阶段长达半年的调查中，大部分业主都表达了成立业委会的意愿。小区究竟怎么管，通过什么方式自管，也是通过业主大会决定的，大会表决通过了祈乐苑小区自行管理方案，达成共识，实现完全自主管理。

能否复制：须跨越三大难关

祈乐苑的经验吸引了许多小区慕名前来学习取经。今年年初，广东业委会互助论坛新春茶话会就在祈乐苑举行，与会小区热烈探讨共建和谐平安新社区的方法及途径，尤其关注祈乐苑的业主自管模式能否复制、如何复制的问题。

“实现小区业主自管必须跨越三大难关。”冼敏强对记者分析说，一是成立业委会难，目前广州市能够成立业委会的小区不足20%，越是大型的小区难度越大。二是解聘前物业公司难。2014年祈乐苑成立业委会后，在解聘前物业公司的过程中就发生了严重争执。根据当时媒体的报道，由于管理不善被炒的“旧管家”拒绝退出，中标的“新管家”无法上岗，祈乐苑小区发生新旧物管交接风波，令数百名业主站出来维权。“第三个难关是来自政府部门及小区业主对业委会能否成功自管的疑问。业主对业委会并不了解时，他会心有疑问，你们这些人都是非专业人士，凭什么就能够把小区管理好？”冼敏强告诉记者，“如果小区能够克服这些难关，那么实现小区业主自管，说难也不难。政策和法律上是没有障碍的，关键在于执行力，还有政府的支持。”

祈乐苑已经成功克服这三道难关，实现自管三年，目前运作良好，已上正轨。据了解，目前广州市的小区中，除了一些单体楼，能够真正实现业主自管的中小型小区，祈乐苑是第一个。祈乐苑业主自管模式能否复制、如何复制，业委会也十分乐于向公众分享其成功经验和心得，提供建议和指导。业委会副主任赵少伟告诉记者，已有许多来自广州市、省内甚至其他省份的小区前来取经，学习如何依法成立业委会、业委会如何自管等，他目前正在指导几个小区。

祈乐苑的经验在业界和一些网络论坛也引起了热议，不少人期盼能推广这种成功模式和经验。有小区业主认为，物业公司以盈利为目的，而“业主自管”不存在利润问题，一切以够用为度，自然能省不少钱，“业主自管”让业主直接受益是必然的事。有评论认为，没有业主们自己的互相支持，相互团结，加上业主委员会成员的大公无私，业主自我管理就只能是个梦想。也有评论指出，小区物业管理属于社区自治范畴，政府不便深度介入，这可以理解，但自治并不意味着放任，若业主与物管之间矛盾频发，大量小区连依法成立个业委会都阻力重重，这时候外部力量的适度介入是很有必要的。