住房土地使用权到期了该怎么办？

□ 新华社记者

近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。“新华视点”记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。

国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象？房屋土地使用年限未来到期之后怎么办？有关部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑？

一问：全国有多少地方面临“温州困境”？

近日，有媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局表示，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。

那么，全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况？

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前绝大部分地区住宅用地使用年限都是70年。但确实存在低于70年的情况。

记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

二问：说好的70年权限为何“缩水”？

购置房屋的“产权”多数都是70年，怎么会年限“缩水”呢？

参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

我国绝大部分住宅用地使用年限都是70年，之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

——在政策范围内调整。温州市国土局称，20世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。

——方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

——先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。

三问：住宅用地使用权到期该怎么办？

虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但房产的土地使用权到期了该如何续期？

专家介绍，目前关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应遵循物权法相关规定。

有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太大必要。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩说。

汪丽娜、杨立新等认为，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。

（记者陈尚营 王立彬 李劲峰 吕昂 李建国）