住房租赁频频“爆雷”，租户该怎样防患于未然

■ 颜梅生

网络流行词“爆雷”，本属于金融术语，意指投资人因经营不善，导致停业、清盘、失联、倒闭等等。但如今被引申到房屋租赁，例如“高进低出”“长收短付”“租金贷”等导致的携款跑路。就此，租户应当怎样防患于未然呢？

“高进低出”：当心只是诈骗

一家住房租赁公司以按月付款的方式，以3000元/月从房东手中租到住房后，按2000元/月出租给万女士，条件是租房后两日内一次性付清两年的房租。可仅过了两个月，住房租赁公司便不知所终，而房东要求收回房屋。

“我的损失该向谁索要？”当初以为捡到便宜而高兴了好些天的万女士，脸上布满疑问与无奈。

法官提示

这里涉及“高进低出”问题，指的是住房租赁企业作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租户。其分为两类：一类是住房租赁企业对租价走势误判，遭遇市场收缩和租价下跌，为保证现金流通和持续经营不得不“低出”；另一类是以卷钱为目的的诈骗行为。万女士遭遇的无疑属于后一类。

本案的教训在于：租户租赁住房时，对租金明显低于市场价的，务必慎重。

长收短付：当心租金被套

一家住房租赁公司与房东约定：房东将住房交给租赁公司出租，住房租赁公司每月向房东支付房租。随后，住房租赁公司与严女士签订的《房屋租赁合同》中明确：租期一年，租金每月2500元，付款方式为年付，押金5000元，所有费用在入住前一次性付清给住房租赁公司。

时过3个月，因住房租赁公司没有依约每月向房东支付，房东提出解除与住房租赁公司的合同，并要求严女士腾房。而住房租赁公司由于资不抵债，对严女士的退款要求表示无能为力。

法官提示

这里涉及“长收短付”问题，指的是租户交一年甚至更长时间租金给住房租赁企业，住房租赁企业则按月向房东支付房租。民法典第722条规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”即如果住房租赁企业不依约支付房租，房东的确有权解除合同，但往往会波及租户。

本案的教训在于:支付周期不能太长，尽量避免一次性支付一年以上的房租；有条件的，可以让住房租赁企业提供连带责任担保人。

“租金贷”：当心掉入陷阱

毛女士与一家住房租赁公司签订的《房屋租赁合同》中约定：住房租赁公司将受托出租的房屋出租给毛女士；租期为一年，租金为每月3600元；毛女士申请分期贷款，月还款金额4800元；差额1200元作为租房优惠款，由住房租赁公司每月返还给毛女士。

随后，毛女士与银行签订贷款合同，且按月偿还贷款。可租赁公司不仅没有向毛女士返还租房优惠款，甚至后来人去楼空。

法官提示

这里涉及“租金贷”问题，指的是住房租赁企业在与租户签订租赁合同的同时，又要求租户与金融机构签订贷款合同，由金融机构替租户支付全年房租，租户向金融机构按月偿还租房贷款并支付服务费。

尽管住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款，但一旦出现住房租赁企业“跑路”的情况，租户基于与金融机构之间有着《贷款合同》就难逃责任。

本案的教训在于：务必谨慎选择“租金贷”。

（作者系江西省兴国县人民法院法官、江西省首届审判业务专家）