转租违约可索赔，要求差价难支持

■ 林逸

房东赵先生将房屋出租给了金先生，金先生又加价转租给孙先生。赵先生发现后，将金先生、孙先生诉至法院，要求判令解除其与金先生之间的租赁合同，金先生赔偿非法转租违约金2.5万余元，支付非法转租收益1.4万元。日前，北京海淀区人民法院审结了此案。

原告赵先生诉称，其与金先生在2014年11月达成口头房屋租赁合同，将涉案房屋租给金先生，租金7000元，为不定期租赁合同，不准许转租房屋。2016年5月底，其打算装修涉案房屋，前去查看时发现金先生已于2015年4月将该房屋转租给孙先生。2015年4月至2016年4月每月租金7500元，之后每月租金9000元。

赵先生要求与金先生解除租赁合同，并要求孙先生立即腾退房屋。但金先生已经收取了孙先生直到2017年4月的房租，且不愿意退还，孙先生认为自己搬走的前提是金先生把其预交的房租退回来。后赵先生于2016年8月14日收回房屋。

孙先生辩称，赵先生起诉书中所述的事实与理由其认可。但大部分诉讼请求与其无关，诉讼费其也不同意承担。

金先生经法院合法传唤，未到庭应诉或提交答辩意见。

法院经审理后认为，金先生经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为放弃答辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定赵先生与金先生之间存在房屋租赁合同关系，金先生构成违约，判决解除其与赵先生签订的租赁合同，并酌定赔偿违约金1万元。

□ 法官说法

金先生在未经赵先生许可的情况下将涉案房屋转租给孙先生，其行为构成违约。赵先生主张解除房屋租赁合同，要求金先生赔偿违约金的诉讼请求，证据充分，于法有据。关于违约金金额，赵先生主张的2.5万余元并无合同依据，法院综合考虑其实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量酌定。

关于赵先生主张的非法转租收益，因其与金先生之间订有租赁合同，其获取租金的同时，便丧失对涉案房屋的占有、收益权，金先生转租获利并不必然导致其遭受损失，其主张于法无据，法院不予支持。

（作者系北京市海淀区人民法院法官）