房屋预告登记，不等于必然取得所有权

■ 杨学友

两年前，徐阿姨向某房地产开发公司购买了锦州某小区XX号两居室新楼房。日前，徐阿姨突然接到法院的传票与起诉状，已购买并入住两年的房子遭“抢夺”。

2016年5月23日，张某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，以31万元价款购得某小区XX号两居室楼房。开发公司为张某出具了“销售不动产统一发票”。为确保实现对该房屋的物权，双方还达成合意，于2016年5月27日为该户房屋办理了预告登记。

现张某以开发公司为被告，以徐阿姨为第三人诉至法院，其诉讼请求是：确认原告为诉争住宅所有权人。

法院经审理查明，2016年4月15日，被告开发公司与第三人徐阿姨就本案争议的房屋签订了商品房买卖合同，徐阿姨已支付全部房款，被告为其出具了收款收据。徐阿姨已于2016年4月15日办理入住，并交纳了入户的相关费用。被告开发公司与张某并不存在房屋买卖合同关系，该房屋是由于公司资金短缺向原告张某借款，将本案诉争房屋及其他房屋抵押给原告作为担保，并按原告的要求给原告出具房屋买卖合同及发票并作了预告登记。

据此，法院认为，原告支付房款的方式、购买房屋的方式、房屋交付的方式等均与正常的房屋买卖习惯不符，故不足以认定原、被告之间存在真实的房屋买卖关系，遂判决驳回原告张某的诉讼请求。

□ 法律评析

本案争议焦点是：“一房二卖”中，已经予以登记的购房者是否享有优先权？预告登记只是为保障将来实现物权，不等于预告登记即取得房屋所有权。且依据物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条法律表明，预告登记，只对预告登记后的行为产生法律效力，而对预告登记前的行为并无约束力。本案争议房屋徐阿姨买卖合同在先，且已实际履行完毕，故被告的预告登记对徐阿姨早已履行完毕的合同不具有任何法律效力。

司法实践中，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，即便在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以认定。本案争议房屋的购买人均未办理房屋所有权转移登记，但徐阿姨购买合同在先，并已经实际合法占有，应具有优先权。

（作者系辽宁省锦州市人民检察院检察官）