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默认■ 李瑶瑶 蔡峰
为了增强老年人的维权能力，推动养老服务业健康发展，提高老年人权益保障水平，近日，北京市朝阳区人民法院召开新闻通报会，发布《涉老年人民事案件审判白皮书》，对2012年至2016年审理的涉老年人民事案件审理情况、特征及原因、老年人权益保障存在的突出问题予以通报，并精选了最具代表性的典型案例。
老年人应谨慎处置房产
切忌签署不了解的文书
付女士夫妻育有一女小王。夫妻二人在北京市朝阳区双井东院有一处房产（以下简称涉案房屋）并居住在其中，产权登记在付女士名下。
2013年1月28日、2月22日，小王两次向崔先生借款，金额为130万元、20万元。作为父母，付女士夫妇同意对上述借款承担连带还款责任，并为崔先生的朋友陈先生出具委托书，声明自愿委托其办理涉案房屋提前偿还银行贷款、解抵押登记、签订买卖合同、办理产权过户登记、代缴相关税费、收取售房款等相关事宜。该委托书经北京市某公证处公证。
2013年5月21日，陈先生代付女士与段女士签订房屋买卖合同，以150万元的价格将涉案房屋出售给段女士。段女士称购房款150万元分两次支付给陈先生，均系现金给付。段女士称与崔先生不相识，至法院诉讼才得知此人。
2013年7月9日，段女士再次将涉案房屋出售给谭某，合同约定价款为150万元。段女士称，实际成交价格为165万元。合同签订当日，段女士银行账户内进账155万元，段女士称另有10万元定金。上述155万元进账后，当日及次日，其中150万元先后分四笔转回给了崔先生。对此，段女士称，该款项系委托他人理财。
据付女士夫妇讲，其二人在涉案房屋居住至2013年6月底，此后因谭某找了10余人强行拆除防盗门，报警后警方要求当事人自行解决，故无奈搬走。
因认为债权人崔先生、代理人陈先生和购房人段女士恶意串通，未经同意擅自以不合理的低价将涉案房屋过户至段女士名下，损害合法权益，付女士夫妇将代理人陈先生、购房人段女士诉至法院，要求确认涉案房屋出售给段女士所签署的存量房房屋买卖合同无效，并主张按照房屋市场价值赔偿差价损失85.62万元。
案件审理期间，法院委托的房地产评估机构对2013年5月即房屋交易时涉案房屋的市场价格进行评估，鉴定结果为235.62万元。
□ 裁判结果
法院经审理认为，陈先生作为受托人，应当秉承全面维护委托人利益的原则处理委托事务，且应将处理委托事务取得的财产转交委托人。然而，陈先生在实际处理委托事务的过程中，仅考虑并非其委托人的崔先生的债权实现，以过分低于市场价的价格出售涉案房屋，且未将售房款交予委托人，严重损害委托人付女士的利益。因此，认定陈先生在售房过程中存在故意损害委托人利益的行为。
段女士与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证；而在再次出售涉案房屋的过程中，买受人付款后段女士却将150万元转至崔先生账户，该转账事实，可否定段女士关于在诉讼前不认识崔先生的陈述。另，段女士在购买房屋后未曾实际控制涉案房屋即将房屋转售他人，并让买受人自行接收房屋，该情形违反正常交易习惯。
综合以上种种，法院认定陈先生在接受付女士夫妇委托后，与段女士恶意串通，就涉案房屋通谋虚假签订所谓房屋买卖合同，并将房屋转移登记至段女士名下；段女士在此过程中并未进行真实交易行为，既未真实支付交易价款，亦未取得对房屋的实际占有；此后，段女士又将房屋转移登记至谭某名下，并以所得款项抵偿付女士女儿对崔先生所负债务，付女士有权要求其二人就该损害事实予以赔偿。
2014年10月，法院作出一审判决，确认陈先生代理付女士与段女士就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，判令陈先生、段女士赔偿付女士夫妇经济损失85.62万元。
□ 法官提示
房产通常是老年人辛苦一生积攒的重大财产，是老年人安享晚年的重要保障。该案例警示我们特别是中老年人，在处分房产时应格外审慎。如确需对房产进行处分，最好提前与家人、子女协商，必要时咨询相关专业人士，了解交易风险、市场行情及相关手续的办理情况，仔细阅读签署的书面文件内容，充分理解条款内容及法律意义，审慎评估相关风险后再行办理。切忌随意签署不充分了解内容和法律后果的文件。
另外，一旦发觉合法权益受损，应及时采取维权手段，通过诉前或诉讼保全，冻结房屋权属登记手续，避免因时间拖延、房屋发生新的流转导致维权成本增加。
养老机构应规范运行提高质量
让老年人老有所养、老有所依
84岁的邹女士育有三个子女，2009年10月21日，子女将邹女士送至北京市朝阳区某养老院，双方签署了《养老院入住服务协议书》，约定护理等级为不能自理，养老院按等级规范提供服务，收取住院费2480元/30天。协议书约定，入住期间，当邹女士出现病情突然恶化导致病危时，养老院可就地抢救；发生一般性疾病时，通知邹女士子女后决定。
邹女士子女称，2009年11月14日下午，在探望时发现邹女士腿部受伤。养老院称，在每日例行查房时已发现邹女士受伤，并已电话通知家属，但对此未提供证据。
当天，邹女士子女和养老院一同将邹女士送往医院救治，治疗期间，邹女士先后出现血压偏低、心律失常、电解质紊乱等情况。2010年3月13日，邹女士病情恶化，家属放弃抢救，宣布临床死亡。
邹女士的子女认为，老人病逝是因养老院照顾不周造成的，故将养老院诉至法院，要求赔偿医疗费、精神损害抚慰金等损失共计42万余元。
养老院辩称，老人原本即患有骨质疏松、右骨陈旧性骨折，轻微外力即易导致骨折。老人在养老院入住期间伴有躁动，骨折系老人自身不慎造成，该机构不存在过错。造成老人死亡的原因系心脏骤停，骨折与导致死亡无关。骨折发生后，积极帮助联系住院事宜，并垫付了治疗费用，不存在错过最佳治疗时机的情况。老人合并多种疾病，住院后的费用只有少部分与骨折有关，大部分用于治疗原发疾病，要求养老院承担医疗费缺乏法律依据。同时，养老院提出反诉，要求返还垫付的住院费7500元。
审理中，经法院释明，邹女士的子女明确表示不申请对邹女士骨折对其死亡的参与度进行鉴定。
□ 裁判结果
法院认为，邹女士作为不能自理等级，在入住期间发生骨折，现邹女士已去世，对于受伤原因根据现有的证据无法判定。但是应指出，邹女士受伤后，养老院没有在第一时间通知家属，延误了治疗，导致骨折时间难以判定，存在过错。养老院称其发现邹女士受伤并通知家属，未提供证据，不予采信。
邹女士死亡诊断上记载了11项病因，经询原告方不申请对邹女士骨折对其死亡的参与度进行鉴定，故法院参照养老院的过错程度和邹女士死因等因素酌定损失数额。
2012年11月，法院一审判决养老院赔偿邹女士的3个子女经济损失2万元，同时驳回原告方的其他诉讼请求、驳回了养老院的反诉请求。
□ 法官提示
随着我国老年人口的快速增长，机构养老成为养老方式的有益补充。老年人是意外事件、伤害、疾病、突发死亡的高发人群，养老机构在为老年人提供养老服务的同时也承担着一定的风险。
对于老年人来说，老有所乐、颐养天年才是选择机构养老模式的初衷；对于养老机构来说，应提高规范运行水平和服务质量，为老年人提供满意的养老服务、营造良好的养老环境；对于社会而言，应加大对养老机构的扶持和指导，解决供需矛盾，完善相应制度，提高养老服务水平，这样才能让老年人老有所养、老有所依、老有所乐。
（作者单位：北京市朝阳区人民法院）
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