“全民炒房”时代能否终结？

□ 中国妇女报·中华女性网记者 富东燕

从3月17日开始的短短半个多月时间里，北京市密集出台了10项房产新政，重拳打击北京楼市的投机行为。有业内人士表示，“这套‘组合拳’来势凶猛迅速，在历史上都是绝无仅有的”。

中国妇女报·中华女性网记者梳理了这10项调控新政，主要包括：认房又认贷；明确“过道学区房”不能作为入学条件；16家银行降低首套房贷优惠力度；非京籍购房须连缴个税60个月；开发商必须按报价明码销售；异形房不予登记和落户；离婚1年内申请房贷按二套执行；商办项目不得作为居住使用；禁止中小学与房地产商合作办学；住宅平房纳入限购。

在此番严格调控下，火热了一年多的北京房产市场终于进入冷静的“观望”期。

换房一族打击最大

大学毕业后刘健留在了北京工作，在北京买房“落脚”一直是他最大的愿望，但北京多年来不断上涨的房价，让他手里的首付总是攒不过房价的上涨速度，无奈之下，几年前，刘健选择在离北京不远的固安贷款买了套房子，“我看北京周边的房价上涨趋势也不错，先买一套，等涨些了争取卖掉换北京房子的首付。”刘健如此盘算着。

今年初，刘健还清了固安房子的贷款，打算一边房子卖了，一边在北京大兴贷款买一套二手房。计划一直在稳步进行着，固安的房子卖了近100万元。刘健通过中介介绍，多次看房后，3月初，他在大兴黄村看中了一套280万元、66平方米的房子，按照当时的政策，外地有贷款记录，在北京买房算首套，首付款最低需要支付35%，即98万元。刘健根据自己手里的钱的情况，首付了124万元。

3月15日，刘健与房主和中介一起签了买卖房合同，交了定金，多少年的愿望终于了结，尽管依然要做房奴，但刘健也松了一口气。接下来等待的是网签。

而就在这个当口，北京市房产新政出台，刘健的购房计划横生变数。

3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合发布通知：居民家庭名下在京已拥有1套住房，以及在京无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都视为二套房，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。

刘健之前尽管已经还清了贷款，卖了房，但按照此次政策，只要之前有过贷款记录的，再购房都属于二套，无房有贷，这是第二套房认定中受冲击最大的一个类别。也就是说，刘健那个按照280万元签了合同的房子，其贷款降为40%，而不是之前的65%了。

“原先124万元的首付，已经几乎是我的全部家当了，现在突然让我再增加40多万元，让我上哪去找钱呀？”刘健知道该消息后，无奈和懊悔油然而生，“太倒霉了，要是再早点买房就好了。”

刘健突然想到了之前听说过的“首付贷”“信用贷”等互联网金融公司，而正当他在咨询办理程序时，又一相关新政来了。

3月24日，中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住建委、北京住房公积金管理中心发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（下称信贷通知），规定对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行，公积金贷款亦然。还要求各商业银行要严格审核个人住房贷款首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。

至此，刘健的购房计划基本失败，中介给他的建议是：第一，还是想办法借钱，第二，降低对房子地段和面积的期望值，看看是否能考虑再便宜些的房子。显然，刘健对于这两种建议都不想采纳，他表示，还是先缓缓看看情况吧。

某中介公司合伙人赵女士对记者表示，对于像刘健这样，想通过卖一套房再买一套这样来换房的客户来说，这次“3·17”楼市新政打击最大，“基本上都有贷款记录，只要想换房就属于二套，就要支付60%到80%的首付，最主要的问题就是首付不够了。”

而想买房的张雪莲此次被卡在又一政策上。

3月22日，北京市地税局、北京市住建委联合印发关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告。规定“在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”，“缴纳个人所得税”是指从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税，且每个月税费不能为0元。

张雪莲是非京籍人士，在北京工作时间刚刚够5年，按照以前的政策，社保和个税缴纳方面是存在不同的认定要求，社保需要连续缴纳60个月，而个税只需要每年缴纳一次。但按照新政策，个税必须连续缴纳60个月，这对于张雪莲来说是个难办的事。因为她从事的是销售工作，有个别业绩完成不好的月份，基本没有提成，工资达不到3500元的个税起征点，个税记录则为零。“好不容易熬到五年，现在又卡在这里了。”张雪莲打算最近争取换到市场部去工作，“这样虽然大部分月份没有做销售挣得多，但每个月工资数额就能固定缴纳个税了。”

及时为北京房价“熄火”

从今年3月17日开始，半个多月时间紧密出台十项政策，涉及所有房价上涨的因素都卡住了。赵女士表示，她从业10多年以来，从未遇见过北京如此全方位无死角的整顿风暴。“没有任何预期，没有提前通知，不给缓冲期，每一项政策几乎都是下班前出台，到下午6点所有系统关闭，想抢几个（网签）都不给时间。”可见此次连环政策的态度之坚决。

赵女士坦言，此番政策的目的就是降温，北京的房地产市场从前年开始到今年年初这段时间，实在太火爆了，“去年很多地方的房价翻了近一倍，连我们中介有时候都接受不了这个涨势。去年有好几次，客户正在签合同，又有其他客户打过电话来，愿意再多加10万元买正在签的这套房。”

之所以涨势凶猛，赵女士用“全民炒房”来解释这一现象，她说，大家都觉得买房是最好的投资方式，所以手里有点钱的人都去买房了，越涨越买，市场就越来越火爆。而另一个快速上涨的因素是换房者的集中爆发。“按说春节后应该是房地产市场的淡季，可没想到，今年春节过后，前来买房问询的人依然很多，要不是这一系列严厉的政策，3月肯定更火爆。”房产新政的到来及时为北京的房价熄了火。

而对于未来的一段时间，赵女士打算调整休息。“已经有一年多没休息过了，这下可以歇一段时间了。”

北京市政府有关部门负责人在近日举行的房地产调控座谈会上提到，北京近期密集出台的房地产调控措施，表面上看是哪里冒头打哪里，实际上是通过一系列的措施，产生积累效用，把房地产调控政策进一步夯实。政策具有很强的针对性，旨在从根本上稳定房地产市场“调控既是堵，也是疏；短期堵，长期疏。”

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，4月3日将平房纳入限购之后，北京所有市场化的住房都纳入了限购的范围，北京的住房限购政策再无“空隙”可钻了。

未来房市将趋于平稳

据北京市住建委方面的数据，调控之后的第一周，3月18日至26日，北京二手房日均签约量较新政发布前9天，下降了13.4%。在3月26日北京商办类物业调控出台后，商办市场在新政出台后3天网签量只有个位数。

伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，从3月18日到31日，我爱我家在北京区域新增买房客户登记量，环比新政出台前的3月4日到3月17日减少了23.6%；新增出售房源挂牌量，环比新政出台前增长58.8%；北京区域通过我爱我家达成的新增买卖合同签订量，环比新政出台前下跌66%。

多家房地产研究机构均表示，本轮密集楼市调控遏制住了楼市的虚火，大家开始冷静下来。北京房价有望回落，这一轮楼市快速上涨或许已经进入周期尾声。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期北京市场的房屋买卖会趋于平稳，毕竟潜在的购房需求减少了。市场交易降温，价格方面持续上涨的态势也会得到遏制。对于符合购房条件的群体来说，尤其是没有购房记录的群体来说，是一个利好，至少购房中可选的房源会更多。

而未来房源的增多，更体现在4月7日北京市公布的未来5年住宅用地供应计划中，根据计划，未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。今年全市计划供应住宅用地达1200公顷，比原计划翻了近一倍。

《计划》同时要求，要优化完善住宅用地供应结构。未来5年加快供地新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。同时，北京市将从公租房、自住房中拿出30%的房源，专项分配给“新北京人”，也就是符合条件的非京籍家庭。

这是继“3·17”以来一系列减法调控——减需求、减投资之后的加法政策。像刘健、张雪莲这样的“新北京人”有望在加法政策中早日实现居有定所。