买房遇新政解除合同，是否违约看情形

□ 陆金伟

2016年9月30日，北京市住建委等部门出台实施了新的购房调控政策，给京城持续火热的房地产市场着实降了一次温，与此同时，因购房新政引发的房屋买卖纠纷也随之而来。日前，北京海淀法院东升法庭审结了一起因购房新政而要求解除房屋买卖合同的案件。

原告张先生诉称，其和李女士签订房屋买卖合同后，在履行过程中因购房新政出台实施，导致其购房首付款比例需上调至50%，资金缺口达到了90多万元，无法获得贷款继续履行合同，无奈只能解除合同，并要求李女士退还10万元购房定金。

被告李女士辩称，其同意张先生提出的解除合同的请求，但因双方对于购房新政应当有所预见，购房新政也不属于情势变更，且合同中也明确约定了，若张先生无法获得或无法足额获得贷款，应当自筹资金，因此，张先生提出解除合同的请求没有合同和法律依据，属于违约行为，应当承担违约责任，相应收取的购房定金不予退还。

法院经审理后认为，鉴于张先生本次购房需通过贷款方式支付部分购房款，而本市9月30日出台实施的购房新政，导致已拥有1套住房的张先生的本次购房首付款比例不得低于50%，直接导致张先生需另行自筹90余万元购房款，给张先生的履约能力造成了重大影响。同时，李女士也没有充分证据证明张先生具备充分的履约能力。在此种情况下，符合双方房屋买卖合同中约定的有关因新政导致合同无法履行而双方互不承担违约责任的约定。最后，法院支持了张先生的诉讼请求。

□ 法官提示

房屋新政属于国家宏观政策，对房屋买卖合同的影响可能达到导致合同根本不能履行的程度，但不构成不可抗力。在当事人约定以按揭贷款方式支付部分购房款的情况下，购房新政中有关贷款首付款比例提高、对特定对象暂停办理贷款等政策，也不必然导致购房人无法履约或继续履约对一方当事人显失公平，所以通常也不属于情势变更。

此类案件，应当结合具体情况，区分以下情形：第一，如果购房新政对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行存在重大困难，如首付款比例提高导致资金缺口巨大，则购房人可以以无法按期办理贷款而请求解除合同，出卖人应当退还定金和已付购房款，若出卖人因此有损失的，可要求买受人分担；第二，如果购房新政对购房人的履约能力没有重大影响或出卖人有证据证明其有充分履约能力，购房人据此要求解除合同的，属于违约，需承担违约责任；第三，需要特别区分双方合同中有关贷款条款的约定内容，即要区分约定的是“因故无法办理贷款”还是“因当事人自身原因无法办理贷款”，前者约定下出卖人应自筹资金，一般不能解除合同，否则需承担违约责任，后者约定下出卖人可解除合同并分担损失。

（作者系北京市海淀区人民法院东升法庭法官）