聂梅生：警惕房价泡沫 涨幅高点已过

■ 林修

上半年房地产行业经历了一轮火热行情后，增幅开始趋缓。未来地产行业的走势如何，成为众所关注的问题所在。在近日召开的博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上，全联房地产商会创会会长聂梅生分享了她对于当前供给侧结构性改革的思索。

房地产发展遭遇两难

在聂梅生看来，如何平衡土地财政与地王频现的矛盾，成为当前政府面临的两难问题。值得警惕的是，目前地价过高，已经在一定程度上催生了房价泡沫。从目前形势来看，当前房价涨幅高点已过，但价格高点的判定仍需等待政策信号的发出。

聂梅生表示，“地根、银根、财政税收是供给侧结构性改革绕不开的事。”为此，她对一系列数据进行了研究。

具体而言，聂梅生发现，相比世界上其他国家，中国住宅建设用地比例偏低，供给不足。数据显示，2013年中国住宅用地占城镇用地比例约33%，但在美国，2007年这一比例达到54%，日本2009年比例为61%。土地问题不好解决，国内地价上升也有了现实依据。

此外，M1（ 狭义货币供应量）与房价呈高度正相关。数据显示，我国M1在2008年、2015年分别出现高峰，房价也是如此。“这说明无论是企业还是个人，目前都在持币观望。应该高度关注民间固定资产投资和全国固定资产投资增速的变化。”聂梅生解释道。

2015年国内共实现8.7万亿商品房销售，其中60%~70%被划入政府所得，因此房地产依然是地方经济增长的支柱和地方政府主要财政来源。在一定程度上，这也让房地产发展遭遇两难。一方面地价过热需要降温，但作为经济增长支柱，这也会对地方财政带来影响。

“打退烧针”无法解决问题

今年上半年，由于部分热点城市土地市场高烧不退，南京、苏州等城市开始出台土拍价格熔断机制。对此，聂梅生表示，这是属于“打退烧针”的方法，先熬过地价高的阶段之后，待土地市场相对平抑，再进行土拍，但其实无法从根本上解决问题。

聂梅生表示，如今地价确实趋高，一旦房价支撑不住，就会有很大风险。因为开发商的购地款多数是贷款而来，这意味着银行也在赌土地价格不会下降。

与地价上涨同走势的就是上半年全面抬升的房价。

根据预计，聂梅生认为，当前房价涨幅已经大幅超过“双控目标”（即房价涨幅不超过人均可支配收入和GDP增速）。如今房价普涨行情已经形成，年内平均房价都会上涨，但涨幅会有所回落。“涨幅高点已经过去了，但不是说已经达到了价格高点。”

在当前核心城市房价上涨幅度过快的情况下，聂梅生表示，当房价涨到非理性的时候，就一定会下降。现在已经有往非理性走的苗头，甚至可以说已经开始产生泡沫。当然，这种非理性仅限于局部地区，而非全国。

“主要局限在一线城市与核心二线城市，但这些城市的影响力很大，所以政府会出面控制，不让房价过分上涨。”聂梅生提醒道。

“地产应当是经济发展的结果而不是动力，当经济高涨时，不管是投资还是居住，那是有真正的需求在。但如今国家经济低迷，房价却出现逆行，这个时候就要注意容易出现泡沫。”聂梅生指出。

要从服务业入手

关于后市走向，聂梅生认为，还是要看政策信号。

在她看来，从去年下半年开始，政府陆续出台针对去库存的刺激政策，这就释放了政府层面希望房地产投资回暖的强烈信号。但后期出现过热，自今年5月份开始，市场开始调整。

如今销售量趋缓的态势延续了2个月，她预计，今年三季度仍旧会出现销售量与房价增幅趋缓，但房地产投资增速的走势会遭遇政策的两难选择。

在经济新常态形势下，聂梅生做出的思考是，要拉动消费，就要从服务业入手，其中与房地产行业相关的包括社区服务与养老产业。而社区服务可以通过传统的物业管理延伸到社区服务O2O，最终进入社区养老。

这也是她目前正在推进的一项工作。

聂梅生认为，当前国内养老产业中，社区居家养老服务人数占整个产业的近九成，但这类模式管理难度大；机构养老服务人数约在5%~8%，但资产重、投资大；居于其间的旅居养老模式，可以融合养老、旅游、房地产业，并适用于各年龄段人群。在她看来，将旅居养老结合“互联网+”思维和金融创新，就属于蓝海产品。

而这与文创产业、分时度假在运营逻辑上有一定相似之处，于去库存也十分有利。