无条件无偿续期才能安居乐业

漫画/翟桂溪

□ 中国妇女报记者 周文

“70年住宅建设用地使用权期满后，我们的房子怎么办？”对广大城镇居民来说，这是一个许多人都存有疑虑的问题。如今，这一疑虑随着温州20年住宅用地使用权年限到期需花几十万元延期的新闻而升温。据报道，温州多名土地使用权到期的业主表示，能够接受续交土地出让金，但不能太高，其中有业主希望“仍能按照20年前的标准缴纳”。但温州市国土局的工作人员指出，20年间温州的土地及楼市价格飙涨，如果仍按照20年前的标准缴纳，对缴纳70年土地出让金的业主不公平。

我国物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“自动续期”意味着什么？为此，中国妇女报记者采访了部分亲历当年立法的立法机关人士和专家。

反复研究 慎重决定

“居民住宅建设用地使用权问题在立法过程中，是意见很多的一个问题。”全国人大常委会法工委民法室原巡视员扈纪华向中国妇女报记者回顾了当初的立法过程。她说，物权法草案第一、二、三次审议稿，均无关于住宅用地使用权期满自动续期的规定。但是，立法机关在征求有关部门、单位和专家意见过程中，很多人都提出，建设用地使用权应该区分住宅用地和非住宅用地；住宅建设用地使用权问题应该明确规定自动续期，以安民心；同时，还要明确规定申请续期的主体、续期期限和续期是否缴纳出让金。

2005年10月，十届全国人大常委会第十八次会议对物权法进行了四审。当时法律委员会在汇报时说，对建设用地使用权归纳的主要意见有：关于建设用地的期限，有的建议用地期限延长为100年或150年，有的建议取消年限规定；关于续期申请人，需要明确；关于土地使用费，有的认为续期不应该再缴费，有的认为应该交少量的土地使用费。法律委员会经过研究认为，建设用地使用权续期问题宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业，据此建议将此条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

2006年10月27日，十届全国人大常委会第二十四次会议对物权法进行第六次审议。关于建设用地土地使用权续期问题，常委会组成人员对自动续期的规定普遍表示赞成，同时有的常委会委员提出，住宅建设用地续期后，住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，建议进一步研究。法律委员会研究认为，“住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前，本法以不做规定为宜。届时，可以根据实际情况，再做慎重研究。”因此，建议删去这一条中关于土地使用费的规定。所以现在的物权法只有关于自动续期的规定，而没有关于是否支付土地使用费的规定。

不过，有专家对此持有不同的观点。当年参与物权法起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮在接受澎湃新闻采访时表示，物权法中规定自动续期在当时出台之际，是“毫无争议”的，“到期续费”之说于法无据。王才亮称，当时在制定物权法的时候，部分学者提出“无恒产者无恒心”，恒产也就是所说的土地。在土地公有制的情况下，只有住宅建设用地使用权永久性才能使公民定心。物权法很明确地指出自动续期，就意味着是无条件续期的，而且是无偿的。

自动续期 踏实居住

“自动续期”4个字究竟承载着多少内容？其含义是什么？对此，扈纪华认为，法律规定的“自动续期”，实际上说明：“只要买了房子，你就可以踏踏实实住，即便到期也不用担心房子会被收回，住户也不用去申请续期。也就是说，对于期限这个问题，可以放心，是明确的。”

“‘自动续期’的核心价值，在于住宅建设用地使用权为一次取得永久使用的用益物权。”中国人民大学法学院教授杨立新认为，“自动续期”的法律规定，使住宅建设用地使用权成为城镇居民永久性享有的用益物权。他告诉中国妇女报记者，从立法者规定自动续期的本意推论，住宅建设用地使用权作为永久性的权利在其立法本意之中。立法者规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，目的在于“保障老百姓安居乐业”。让老百姓各安其居，就必须让其有一块固定的土地建房居住，不能因为权利的变更而流离失所。

我国法律、法规对于土地使用权的期限，分不同种类的土地使用权予以规定。其中，土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。杨立新介绍，当初设定住宅建设用地使用权期间，借鉴的是我国香港地区的土地制度，即香港的土地使用权最长是99年或者在其以下不等。这是因为，香港在英国租借期中，土地为女王所有，由于租借期的限制，土地使用权的期间最长不能超过100年。我国的土地公有，实际上并没有对住宅建设用地使用权设定期间的必要。“现在，老百姓享有的住宅建设用地使用权尽管规定了期限，但是通过自动续期而使其成为永久性权利，才能够实现立法目的。”杨立新说。

是否收费 慎重考虑

当前，对住宅建设用地使用权续期问题的主要争论是，续期是否还要缴费？扈纪华告诉中国妇女报记者，从立法当时的情形来看，大部分观点认为，中国的房价已经很高了，再让缴费恐怕老百姓难以接受。即使认为应当收的，也认为应当收少量的费用。总体来看，大家不建议再以买房那样的价格收费，即便收，也应该只是象征性地收费。“是否收费，既是一个法律问题，也是一个实践中具体操作的问题。我认为，国家如果富强了，土地出让金不收或者象征性地少收一点，老百姓肯定是欢迎的。在现在房价这么高的状态下，如果还以市场价收费，会使老百姓对国家的法律制度、土地制度，对于政府对老百姓福祉的关心和让利产生不利影响，也不利于老百姓获得感的取得。”扈纪华说。

杨立新则建议，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。他认为，可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损，同时也保护了百姓权益，可行性较高。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在《中华工商时报》撰文指出，满70年使用期的住宅用地应免费自动续期。这是贯彻十八届五中全会创新、协调、开放、共享理念的需要，是让人民群众共享改革开放成果的需要。改革开放以来，尤其是住房制度改革以来，住宅商品化理念已经深入人心，百姓响应政府号召，把家庭大部分收入用来买房，使土地的招拍挂制度得到实现，极大地改善了城市的基础设施与社会设施状况，房价也因此不断上涨，住宅作为财富也在不断升值。因此，从让百姓共享改革开放的成果，从提高百姓福祉，保障居民安居乐业出发，对满70年使用期的住宅用地应当免费自动续期。

尽管相关人士就是否需要缴费存在不同的观点，但大家一致认为，关于是否缴费问题，关系老百姓基本民事权利，需要法律作出规定。“对于收费问题应该慎重考虑，不能轻易出台收费规定，会动摇老百姓对‘有恒产者有恒心’‘安居乐业’的信念，会挫伤老百姓的幸福感。”扈纪华如是说。

“关于《物权法》‘自动续期’相关条款的解释应属于全国人大常委会，具体来讲就是法工委，应该对此作出明确法律解释，不能由政府的部委来解释，更不能由各级地方政府来解释。”中国政法大学终身教授、法学家江平在近日由中国人民大学民商事法律科学研究中心和北京市消费者权益保护法学会联合召开的“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会”上表示，物权法所涉及的土地使用权自动续期问题，是个重大问题，为此在全国范围内出台统一的法律解释已经是迫在眉睫的大事。