居间买房未成交 是否应付中介费

□ 中国妇女报记者 李源

随着房地产中介市场的逐步扩大，中介公司掌握了大量的房产信息，许多购房者或许出于信息闭塞，或许出于对中介公司专业性的信任，越来越多地选择中介公司来进行房产交易。而许多购房者在房产未实际成交的情况下，大都选择不付或者少付居间费用，由此引发的中介起诉买房人要求居间费的纠纷也不断增多。

日前，北京市海淀区人民法院审理了一起这样的案件。原告中介公司诉称，2014年12月15日，卖房人高先生、买房人刘先生与公司签订了《房屋买卖居间合同》，交易位于海淀区永定路的房屋。同日，高先生与刘先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定双方房屋买卖权利义务关系。刘先生承诺于居间合同签订当日支付居间费9万元，但是至今没有支付，故诉至法院，要求刘先生支付居间服务费9万元。

刘先生辩称，他不同意原告的诉讼请求，原告服务存在瑕疵，双方约定过户完毕再支付中介费，现在他未能买成房屋，不应支付费用，他也没有承诺签订合同当日交纳费用。

海淀法院经审理查明，2014年12月15日，原告中介公司与出卖人高先生、买受人刘先生签订《房屋买卖居间合同》，约定原告居间介绍刘先生购买高先生所有的房屋，房屋成交价500万元，居间服务费为9万元。

同日，高先生与刘先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘先生购买高先生所有的上述房屋。同日，刘先生与原告签订《佣金确认书》，约定刘先生承诺于2014年12月18日之前支付9万元佣金。签订上述合同时，原告未对刘先生的购房资质进行审查，后因刘先生实际已有两套住房，该房屋买卖未实际成交。刘先生称上述合同签订后，与原告达成口头协议，约定过户当日再支付中介费，原告予以否认，刘先生未能提交相关证据。

海淀法院经审理后认为，原被告与高先生签订《房屋买卖居间合同》，系各方真实意思表示，且不违反国家效力性、强制性法律规范，依法具有法律效力，各方均应遵守执行。然而，该合同的签订，目的是购买房屋，原告虽提供了居间服务，促成了刘先生与高先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，但并未促成该项交易的实际成交，刘先生并未实现其签订上述合同的目的；且原告在刘先生签订合同前，未对购房人资质进行审查，未充分履行其居间职责，从公平角度考虑，原告的居间服务费金额理应予以酌情减少。刘先生称双方约定过户当日再支付中介费，未能提交相关证据，法院不予认定。最后，法院判令刘先生支付中介费1万元。

□ 法官释法

海淀法院法官表示，按照合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

在大多数居间合同案件中，买房人与中介公司约定的居间服务的具体内容及完成标准为：1.提供房屋买卖信息；2.提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，中介即完成上述第4项服务。

按照上述约定，一旦买房人和卖房人签订了房屋买卖合同，无论最终是否实际成交，那么支付居间费的条件就已经成就，买房人就应按照合同约定支付居间费用。但是，根据合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，从合同法规定的公平原则考虑，虽然买房人与中介公司有了相关约定，但是在房屋未实际成交的情况下，考虑到中介公司履约情况、买房人签约目的以及合同未成交的原因等因素，法院对中介费予以酌情减少。

同时，海淀法院法官还提醒，在大多数案件中，买房人往往提出双方在书面合同之外，另行还有口头约定，一旦对方不认可，往往会存在因举证不利败诉风险，因此，在类似市场交易中，应当有保留、收集证据意识，尽量采取书面形式，并由双方签字、盖章予以确认，以免有口无凭。