买房拿到房本不算完，还须审查房屋登记信息

■ 刘宝平 周宇蕾

张先生购买坛女士的房屋后发现，房屋地址被一家公司注册。他多次要求坛女士将注册公司迁出原房屋，但坛女士再三推脱。张先生遂以房屋买卖合同纠纷为由将坛女士诉至法院，请求判令坛女士将注册于涉案房屋的公司迁出并支付违约金16.9万元。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，判决驳回了张先生的诉讼请求。

原告张先生诉称，他于2016年5月与北京市海淀区某套房屋的房主坛女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并按照合同约定支付了购房款，于同年7月取得了房产证。但是其发现，房子地址被一个公司注册。张先生多次要求坛女士将注册公司迁出原房屋，但是坛女士再三推脱，就是不将注册公司从房子里迁出。

张先生认为，坛女士未履行合同约定办理原有户口迁出手续，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。

被告坛女士辩称， 第一，注册于涉诉房屋内的公司并非其注册，并且其在将涉诉房屋出售给张先生时，涉诉房屋处于出租状态，其已经尽了告知义务，三方签订的变更协议已将出租人变更为张先生；第二，涉诉房屋内所注册的公司涉及第三人利益，迁出主体是注册的公司，且需要行政审批，因此张先生起诉要求其将注册地址迁出，属于主体不适格，且第一项诉讼请求不属于法院受理范围；第三，涉诉房屋已经过户至张先生名下，办理与公司注销有关的事情，应该由张先生带房本去工商部门办理；第四，张先生主张的违约金没有法律及合同依据，双方在合同中没有约定将公司从注册地址迁出的违约责任，张先生引用合同中“户口迁出条款”明显是错误的。涉诉房屋属于商住房屋，不允许落户，房屋中并没有登记其户口，不存在户籍迁出问题。

法院经审理认为，张先生购买的房屋虽然在出售之前存在公司工商注册的情形，但是因为变更工商注册事项是行政管理范围，并不是法院民事案件主管范围，故驳回张先生要求坛女士将公司注册手续迁出的诉讼请求。另外，因为张先生未主张实际损失，故其要求坛女士支付违约金的请求缺乏合同及法律依据，法院依法予以驳回。

□ 法官提示

违反合同并不一定会引起民事责任的承担，构成违约责任应具备以下条件：1.存在违约事实。当事人不履行或者不完全履行合同义务，是违约责任的客观要件；2.违约当事人主观上有过错。只有因违约当事人的原因造成违约的，违约当事人才承担违约责任；3.当事人的违约行为给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果；4.违约行为和损害后果之间存在因果关系。只有满足上述4个条件，违约方才需要承担违约责任。

法官提醒，大家在买房的时候一定要仔细审查房屋登记的所有信息，一旦发现房屋地址被注册或者有其他户口登记，应及时注销相关信息，以使自己的权益不受到损害。

（作者系北京市海淀区人民法院法官）