节后租房，小心这些“坑”！

■ 田晓昕

每年春节长假结束后，都会迎来一波租房的“高峰期”。没有租过房的小伙伴们肯定无法体会“租房”的各种心酸，“黑中介”“二房东”“租房贷”……租房市场中的种种“坑”，让租客们身心俱疲、苦不堪言。

针对租房可能会遇到的法律问题，法官为大家以案释法，特别提醒，节后租房，一定要小心这些“坑”！

避开违规房源

2016年10月，李先生在中介公司的推荐下租了一间由普通民居隔断改造的卧室，并和中介公司签订了租赁合同。2017年4月份，李先生被告知其租住的房屋是客厅改建，属于非法改造，应当依法马上拆除。

中介公司要求李先生马上搬出，但没有给出相应解决方案，李先生没有同意。中介趁李先生不在，拆除了隔断门窗并更换了户门门锁。李先生愤而诉至法院，最终判决中介公司退还了部分租金并赔偿李先生相应损失。

□ 法官提示

上述案例风险本可以避免，在租赁合同签订前，寻找房源的时候应该具备一定的法律风险防范意识。

承租人需要明确的是：哪些房屋是绝对不能租的？依据2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》规定，有下列情形之一的房屋是不可以出租的：1.属于违法建筑的；2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3.违反规定改变房屋使用性质的；4.法律、法规规定禁止出租的其他情形。该办法还规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

综上，承租人在租赁房屋时，须谨慎对待，以免租到不能出租的房屋，得不到法律保护，最好在租赁合法房屋之后向房产管理部门办理房屋租赁登记备案，维护自身的合法权益。

看清“定金”“押金”

余小姐刚毕业不久，通过某中介公司介绍看中了某单元房的一个房间，房租每月2200元，押一付三。当日余小姐交了2200元押金和中介费。几天后，余小姐来中介公司签订正式租赁合同，又被告知要补交网费、杂费等费用，余小姐非常不满，表示此前说好无任何其他费用。中介公司对余小姐说不满意可以选择不租，但之前交的2200元属于定金，不予退还，并拿出了余小姐签的《定金收付书》。余小姐一看傻了眼，这才明白自己稀里糊涂的在中介打印的“定金”收条上签了字。

□ 法官提示

作为承租人，签订合同的时候一般都会被要求缴纳一定的押金（一般是一个月的租金），并约定好在租赁期满后返还该押金。那么，“押金”到底什么性质，和定金有什么区别呢？

首先，押金是双方协商的结果。我国法律并未规定租房押金的性质，它的作用大抵就是担保房子不会被房客损坏，同时担保租金按时给付。其次，定金是具有惩罚性的。依照担保法规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”最后，定金是应当以书面形式约定的。这是法律的强制规定，换句话说，当事人如果把钱款的性质定义为“定金”，必须落实在字面上。

警惕“二房东”转租

小常想租一间20平方米左右的房子，经介绍遇到了邓女士，邓女士说自己现正租着某公司的20平方米的房屋，暂时空置，可以便宜点转租给小常。谈好价格后，小常就同邓女士签订了租赁合同，约定了租赁期限为2年。可是没住够一个月，小常就收到了某公司下发的房屋租赁期满不再续租的告知书。小常这才知道，原来，邓女士在租给自己之前，她和公司的租赁合同已经到期，邓女士在收了小常的押金和半年租金之后就“失联”了。后小常诉至法院，邓女士才现身，退还了小常钱款。

□ 法官提示

在租房的过程中，大家会筛选很多房源，很多人也都知道尽量不租“二房东”的房。从法律意义上讲，“二房东”再租房子就是所谓的转租，的确有非常高的法律风险。首先，房屋出租人可以解除房屋租赁合同。“二房东”转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。其次，出租人不同意“二房东”转租房屋时，你只能立即归还占用的房屋，已经交付的押金、租金等只能要求“二房东”归还，出租人没有返还义务，如果找不到“二房东”，可能就无处索要了。

综上，租房过程中尽量避免转租房，如果迫不得已，应当注意：1.房屋转租时，必须订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意；2.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期；3.如果房屋租赁合同无效、届满或者解除，转租合同亦不能履行。

谨慎格式条款

文女士与某中介公司签订了租赁合同，约定租期为11个月，按照合同约定的“押一付三”，交纳了3个月的租金和一个月的押金。令文女士没有想到的是，合同到期后，中介公司却拒绝退还押金，理由是文女士丢失了押金条，没有办法办理。

文女士将该中介公司诉到法院，法庭上，中介公司指出合同中有“押金条丢失，押金不退”的条款；文女士两次交纳租金都比合同约定的时间晚了一两天，按照合同约定也属于违约，故不退还押金符合约定。

□ 法官提示

很多人在签订租赁合同的时候，都是直接在中介公司提前准备的合同范本上签字，并不仔细阅读合同内容，或者仔细阅读了也发现不了其中的“机关”。实践中，很多正规的中介公司都会拿出住建部门提供参考的合同示范文本，但也不排除某些中介公司篡改、增加部分内容。

作为承租方，首先要知道合同应当包括哪些内容。依照规定，租赁合同除了列明房屋基本情况、双方基本情况、租金及租赁期限等基本内容，还应包括钱款支付方式、房屋使用要求、维修责任、物业等费用的交纳、违约责任等具体操作层面内容。同时，还应当明白，租赁合同是双方自愿签订的，如在审查合同时间节点、给付条件、违约责任等时发现对自己不利的条款，有权利提出并要求变更，这样才能有效避免出现问题后陷于被动。

小心“网贷”骗局

2017年3月，租客刘先生在一家小型房屋中介公司“押一付三”租了一间房。但仅住了几天，另一家房屋管理公司就以收购原中介公司为名，要求刘先生重签租房合同，并提供身份证和银行卡信息。而房租缴纳须通过一个第三方APP支付，刘先生发现该APP实际上是一个分期贷款的APP。

原来，中介所谓的“公司被收购”，实际是自导自演的骗局。他们以“扣押金” “换门锁”和“降低房租”“押一付一” “免服务费”等方式威逼利诱刘先生重新签合同，就是为了骗取刘先生的身份证和银行卡信息，进而利用这些信息在网贷平台办理贷款。刘先生在骗子要求的APP上按月支付房租，实际上就是在给骗子还贷款。

□ 法官提示

这是近一年来发展的最新骗局。很多“黑中介”深谙租客心理，首次签订租赁合同时看似正规，不久便自导自演“被收购”“APP付房租”的骗局，租客面对中介的“威逼利诱”往往稀里糊涂签了，却不知后面的麻烦。

作为租客，要明确以下三点：1.依法成立的合同受法律保护，首次签订的租赁合同具有法律效力，如遇类似情况应当严肃声明拒绝变更、重新签订合同，并要求按照原合同履行。2.学会用法律武器保护自己。理性面对中介的“威逼利诱”，不贪小便宜，更不能轻信中介的口头承诺，如遇黑中介滋扰或拒不履行合同，可以保留证据报警和起诉。3.变更合同需慎之又慎。如需重新签订合同，同样要像第一次签订合同一样，仔细审查合同条款，特别重点关注与租金相关的条款，比如：付款方式、付款期限、付款账户等等，这些都直接影响租客自身权益。

（作者单位：北京市西城区人民法院）