房贷新政不构成“连环单”违约的免责事由

■ 海宣

今年3月，王先生与方女士签订二手房买卖合同，以800万元的价格购买方女士名下一套住宅商品房。签约不久，王先生支付定金60万元。为购新房，王先生早在今年2月就与丁女士签约出售己方房屋，丁女士就部分房款拟办理银行贷款。

3月17日，北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。根据该通知，丁女士就其与王先生的房屋交易须提高首付款比例至60%，即丁女士需再交纳近200万元的首付款。丁女士因筹款未果向王先生提出解约，双方就此签订解约协议且王先生退还全部已收房款。此时，距王先生向方女士履行付款义务仍有两个半月。

王先生认为，上述新政策导致其与丁女士的房屋交易不得不解约，进而导致其因无付款能力而无法继续进行与方女士之间的房屋交易，故上述新政策构成其不能向方女士继续履行合同的不可抗力，遂要求与方女士解约并要求退还全部定金。而方女士此次卖房也是为了购买新房，其在与王先生签订售房合同后不久即与他人签订买房合同，若与王先生解约将导致自己无资金支付购房款并构成违约。

为此，方女士与中介一同与王先生协商，甚至表示愿意让价，希望双方能继续房屋交易。但王先生坚持上述意见，并以上述事实理由诉至法院，要求解约和退款。方女士应诉后提出反诉，以王先生构成根本违约为由,要求解除双方的房屋买卖合同并要求王先生按照双方合同约定支付总房款20%的违约金，并提出其已收取的定金根据双方合同约定应抵扣违约金，不予退还。

法院经过审理，对王先生以不可抗力为由提出的解约要求未予支持，对方女士的解约要求予以支持并判令王先生根据合同约定支付违约金160万元，王先生已付的60万元定金依照双方合同约定被用于抵扣相应的违约金。

□ 法官说法

第一，王先生是全款购房，新政实施并不影响其与方女士之间的房屋交易；第二，“连环单”虽在房屋交易中客观存在，但基于合同的相对性，每一单房屋买卖所涉及的买卖合同法律关系是彼此独立的，在无特别约定的情况下，王先生与丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影响王先生就其与方女士之间的房屋买卖合同关系对方女士应负的合同义务和法律责任；第三，王先生与丁女士解约后，距其向方女士付款尚有时日，其仍可再次售房以筹得钱款继续履约，但其却提出解约且提起本案诉讼，明确表达了不再继续履行合同的意思，构成根本违约。