同是承租房屋发生损害，约定不同责任不同

■ 周玉文

租赁房屋是“居者有其屋”的一种重要途径，当事人对《房屋租赁合同》中权利义务约定不同，在房屋财产受到损害时，其责任就不同。

未约定维修义务，房东房客各自担责

2015年9月，王某承租了张某的一套房屋，双方在《房屋租赁合同》中约定了租赁时间、租金以及交付方式、违约责任等条款，也对房屋内的家具以及家用电器等物品的数量和质量状况进行了统计和评估并进行了交接。但却只字没有提到房屋的维修问题。

王某入住后，自己又添置了一些电器和家具。2016年国庆节期间，王某外出度假旅游期间，其租赁的房屋发生火灾，损失达10万余元。

张某和王某就赔偿问题不能达成一致，张某将王某诉到法院，认为是王某长时间离家没有断开电源，且购买的家具落地灯是“三无产品”，火灾是王某不合理使用所造成的，要求王某赔偿损失8万余元。王某则提起反诉并辩称，电器没有断开并不属于过错，火灾是因为电线故障造成的，而张某作为房主没有尽到自己的维修义务才是问题的根本原因。因此，张某应当承担事故责任，赔偿自己的损失3万余元。

法院审理认为，从消防部门提供的情况看，可以认为是由于电线老化发生故障引燃可燃物导致的火灾，双方均有一定责任，判决张某承担本案损失80%的责任；王某承担本案损失20%的责任。

析法：本案火灾原因是电线老化故障引起，而如果能及时维修是可以避免的。维修义务该由谁来承担呢？《房屋租赁合同》中没有约定，依照合同法第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”没有约定即是应当由出租人维修，故张某应承担主要责任。而承租人王某之所以也要承担一定责任，是因为电线老化是可以发现的，出租人没有维修时，王某自己可以维修或者要求其维修，在知道或者应当知道电线有问题的情况下而不采取一定措施继续使用，最终导致了损害结果发生，王某也是有一定责任的。

房客未履行约定致电器起火，赔偿房东损失

2015年11月，孟某将其房屋出租给田某，双方在《房屋租赁合同》中特别约定：电器线路已经10多年没有维修，有的电器也已经使用10多年，由田某检查完好后使用并负责维修，如果使用中出事故由田某负责。田某入住后，在使用电饭锅时发生火灾，烧毁厨房装修装饰和电冰箱等电器，损失约5万余元。

孟某和田某就损失赔偿问题不能达成一致，诉讼到法院，要求田某赔偿损失5万余元。在法院多次调解下达成协议：由田某一次性赔偿孟某4万元。

析法：本案双方在《房屋租赁合同》中有明确约定，由房客“田某检查完好后使用并负责维修，如果使用中出事故由田某负责”。如果田某履行了这一义务，火灾自然就不会发生，本案损失完全是作为房客的田某没有履行合同义务的结果。

（作者系福建国富律师事务所律师)