二手房买卖，税费如何负担

■ 陆金伟

在二手房买卖交易过程中，税费如何负担，是买卖双方比较关心的问题，因此引发争议也较为常见，严重影响双方交易的进程。那么，在二手房买卖交易过程中，双方应当如何正确处理税费负担问题，笔者通过北京市海淀区人民法院审理的两个案例予以简单介绍。

双方合同有约定从约定，无约定按法规规定

原告李女士从被告张女士处购房一套，双方签订了房屋买卖合同，并完成了网签、贷款面签等手续。但到了过户前缴税时，李女士发现，涉案房屋需缴纳税费约50余万元，远远超过其预期数额。经询问得知，涉案房屋不是“满五唯一”状态，故按规定，需征收个人所得税。李女士要求张女士负担该笔税费，但张女士以双方合同约定相关税费由李女士负担为由，不同意李女士的要求。

法院经审理认为，根据双方签订的房屋买卖合同约定的内容，只有在房屋是“满五唯一”的状态下，交易所需税费由李女士负担。而涉案房屋并非为“满五唯一”状态，且双方合同中对于此种情形下该如何负担税费并没有约定，故应当按照相关规定负担税费，遂判定该笔税费由张女士负担。

□ 法官提示

根据目前国家相关税费规定，二手房买卖交易过程中，买方主要需承担契税、产权转移登记费；卖方主要需承担营业税、个人所得税，满五年的，免征营业税，满五年且唯一（以家庭为单位）的，免征个人所得税。

在目前的二手房交易市场中，经买卖双方协商后，一般交易所需税费均由买受人实际负担，出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。而房屋的状态会严重影响实际税费的数额，所以买卖双方在基本达成交易意向时，务必核实确认交易房屋的状态，并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况。在签订房屋买卖合同时，务必对税费负担问题作出明确约定，特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定，避免因税费约定不明而影响双方合同履行。

为规避国家税收监管隐瞒真实价格，相关价格条款无效

王先生将其名下的房屋出售给陈先生，双方约定成交总价为1168万元。同时，双方还签订了一份《装修款补充协议》，约定房屋配套设施折价468万元，相应的房屋合同价格为700万元。后因其他原因王先生将陈先生诉至法院，以《装修款补充协议》涉嫌逃税为由，要求确认该协议无效。法院联系陈先生后，双方庭下自行达成了和解协议。

□ 法官提示

因在二手房交易过程中，一般是由买受人实际承担交易所需的全部税费，买受人为降低交易成本，往往与中介公司、出卖人等合意，通过签订案例中出现的《装修款补充协议》或者在网签时降低交易价格等方式，恶意隐瞒真实的交易价格，以达到规避国家税收监管的目的。这种行为显然损害了社会公共利益，相关的协议、条款是无效的。但因其并不影响双方合同的其他条款，故买卖各方当事人不仅面临要承担民事责任，还会因此受到相关税务机构行政处罚的风险。