打“飞的”去重庆炒房，靠谱吗？

一直以来，重庆房价表现一直波澜不惊，即使在2015年以来一二线城市房地产的牛市行情中，重庆也保持着自己独有的步调。但时至2016年岁末，由于重庆市政府领导更替而让网民对重庆房价涨跌尤其关注，加之外地人打“飞的”到重庆买房消息被大量转发传播，重庆市主城房地产市场出现异常现象，个别区域和少量楼盘成交量和价格出现异动，引起市外少数企图炒房者跟风。去重庆炒房真的靠谱吗？中国妇女报·中华女性网记者对此进行了探访。

■ 中国妇女报·中华女性网记者 许真学

新政出台炒房火苗如何了？

经济增速领跑全国，房价增速却全国倒数的重庆，一直被认为是全国房地产市场的一股清流。多年来，当地政府通过增供给、强保障、重调控等方式保持地产市场供求关系平衡，实现了房价的总体平稳。针对近期的市场异动，1月13日，重庆市发布了由代理市长张国清签署的重庆市人民政府令，调整房产税政策，自2011年开始施行的房产税，其征收对象由“在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。新政自2017年1月14日起施行。也就是说，从1月14日起，入渝购房的“三无”人员要缴纳房产税。

重庆市政府历来对楼市异动格外警惕。在近期召开的重庆市第四届人民代表大会第五次会议上，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展也被写入了重庆市2017年政府工作报告。在此前，2016年12月31日、2017年1月6日、7日、10日和11日，重庆市国土部门在不到半个月内，五次公开表示，将多措并举，坚决遏制炒房，其具体措施包括，严禁已购的预售商品住房转让，严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让；与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款等。

据重庆国税12366工作人员介绍，此次为遏制炒房出台的“三无”人员购房税收政策，所交比例为0.5%，从在不动产登记中心办理完房屋权属变更，取得房产后的次月开始缴纳，按年计征，不满一年的按月计算应纳税税款。以购买100万的房产计算，每年需缴纳5000元的房产税。该房产转卖时，若受让方为非“三无”人员，才可以开始免征房产税。也就是说，不分首套二套，不分期房二手房，三无人员入渝买房，每年都要缴纳房产税。而重庆历年房价增速缓慢，房价增速是否能填补房产税与贷款利率的支出还是一个问题。细算这笔账，不少入渝炒房者心中的激情基本熄火。

重庆房价涨没涨？

在重庆老百姓中有这样一句话，“重庆发展一路向北”，长江以北的房子也被认为有较大涨价空间。1月18日上午，记者走进重庆北站附近的鲁能星城、仁安里等几个在售楼盘进行了暗访。仁安里比前几个月网上公布销售价略高几十元，鲁能星城十三街区在2015年重庆楼市降价低潮期开盘，虽然随着楼市回暖，价格逐渐回升，房价比开盘价高出1100多元/㎡，达到8123元/㎡，但这也仅与重庆房价回升水平基本相当而已。

记者：“我如果买来投资，你觉得增值优势大吗？”

某楼盘置业顾问小蒋：“在重庆买房，不能说保证你能赚很多，只能说比较稳定。我们这里的条件不错，可以考虑。”

小蒋的话很诚实，因为在2012年，重庆房价曾一度增至7200多元/㎡，到2014年随着全国房价下滑，重庆房价应声下跌，一年内从均价7300元/㎡左右跌至6200元/㎡左右。而直到2015年年底房价才逐步回升。据《重庆晚报》报道，到2016年11月，成交均价约7240元/㎡。也就是说，四年来，重庆房价涨回了2012年的最高价。

正当小蒋为记者介绍楼盘时，小蒋友人发来微信询问房价：“说是房价要涨，你们最近涨价了吗？”

小蒋：没有涨，不敢涨，听说有几个楼盘悄悄涨价，都被封盘了。

据悉，为遏制炒房，重庆市国土房管局已下发了《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》。《通知》要求，严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。开发企业在填报《重庆市商品房项目预售方案》时，准确填写住宅开盘销售价格(建面均价和套内均价)、明晰价格构成(包括土地取得成本、建安成本、运营成本及应缴税费等)，并对信息真实性作出承诺。各区房地产市场监管机构将对申报备案价格进行严格审查，对申报价格明显与市场不符，超过成本较多的，将要求企业说明定价理由，指导开发企业合理定价。预售价格经备案后，开发企业应按规定执行，若要调整预售价格的，必须提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。

而记者走访多个楼盘还发现，大多数楼盘都不支持公积金贷款，并且在执行重庆市二套房利率政策中，所有银行利率全部上浮在5%以上，大部分上浮10%。小蒋告诉记者，如果买他们的房子，二套房贷款五年以上，个人征信良好，贷款利率为上浮10%后的5.39%，评估后若个人征信和资产状况不佳，还会上浮更多。

“重庆房价会大涨”预测靠谱吗？

在全国各大城市房屋成交价对比表中，重庆房价低而稳定。依据这些数据，众多分析人士发文指出，重庆是一块洼地，将来肯定会大涨。其实重庆这座城，它不一样。且不说政府对稳定房价的决心、出台的各项政策，仅凭重庆直辖市地位和房价数据分析断言重庆房价会上涨，还是太片面。

首先，重庆房地产市场供给端十分充足。重庆城市格局为多中心、组团式发展，这种格局带来了充裕的城市建设空间。在政府主导下的土地供给已“超前储备”。重庆2002年开始改变土地储备制度，上收土地一级整备经营权，对全市土地进行宏观调控，得以“有节奏”地供应土地。重庆推行的地票制度充分创新了城乡建设的土地供给机制，加大了供地规模。重庆市政府针对房地产投资有着较为严格的把控，具体实施层面，通过加快或者延缓审批进度来调控土地开发和建设的进入，达到调控房地产投资进度的目的。

其次，重庆市房地产需求方面，受重庆特殊人口结构和可支配收入影响十分大。这也决定了重庆房价难以在短期内实现快速上涨。因为目前重庆人口结构存在两大问题。一是年龄结构较差，劳动人口弱于其他主流城市。二是人口流入主要为省内周边郊县人口导入，对省外人口吸引力较差。另外，在收入水平方面，重庆居民人均可支配收入处于弱势，购买力还不强。

另一方面，保障房在稳定重庆房价中起到了十分重要的作用。重庆保障房建设起步较早，体系相对完备，供应量较大。记者了解到，近年来重庆累计开建公租房69.2万套，占住房总供应量的17%，目前已分配入住22.8万套、20多万个家庭、60多万人口。大量的公租房对重庆中低端住房需求形成了明显的替代效应。加上重庆房产税也针对个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的高档住房，房产税的实施在一定程度上遏制了本地的高端住房需求。

房子是用来住的，不是用来炒的。在国家严控房价的大环境下，在重庆市政府出台的各项稳定房价政策下，赴渝炒房前先拿起笔算一算，划算吗？