店面转让起纠纷，房主主张“私自转租”未获支持

□ 周玉文

2015年1月1日，原告朱某与被告唐某订立《店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的60平方米的店面出租给被告经营海鲜产品；租赁期限为二年，自2015年1月1日至2016年12月31日；租金为每个月6000元；未经原告同意，被告不得转租。

2015年7月3日，被告唐某与第三人叶某订立《转让协议书》一份，约定唐某将海鲜店经营权和养殖设备转让给叶某经营使用。叶某在2015年8月1日进入店面开始经营，至2016年6月30日，每月6000元店面租金由叶某直接交付给朱某。2016年7月2日，叶某因经营不善将店面交还朱某搬走。朱某在2016年10月1日以每月3000元租金与案外人订立了新的租赁合同。

之后，朱某向叶某索要7月至9月3个月的租金被拒，向唐某索要3个月的租金亦被拒绝，遂以唐某为被告、叶某为第三人诉讼到法院，要求被告支付3个月的租金18000元。朱某提供了与被告唐某订立的《店面租赁合同》作为证据，认为和唐某之间存在为期二年的租赁合同关系，唐某没有经过其同意私自转租，没有按约定交付三个月的租金18000元。

法院经多次调解未果，判决驳回了原告的诉讼请求。

□ 律师说法

本案是一起租赁合同纠纷，焦点问题是，涉案店面究竟是由被告转租给了第三人还是原告与第三人成立了一个新的租赁合同？原告认为是被告转租给了第三人，而被告否认，认为其已经和原告口头协商解除租赁合同，原告也直接向新的承租人收取租金，是原告与第三人之间成立了一个新的不定期的租赁合同。

本案中，原告提供的支持自己主张的证据仅有与被告唐某之间订立的为期二年的《店面租赁合同》，被告陈述的该合同已经与原告协商解除和原告陈述的双方并没有协商解除是被告转租，对该合同是否解除均起不到证明作用。但是，从原告、被告及第三人的一系列行为和被告与第三人之间订立的《转让协议书》来看，可以认为涉案店面是由原告与第三人直接成立了新的租赁合同关系。

在《转让协议书》中，只字未提转租店面，只提到转让“经营权和养殖设备”，而商业经营中的所谓经营权即是指经营者在经营中形成的销售渠道和客户，并不是指店面。在第三人实际使用店面的11个月时间内，原告一直都是向第三人收取和索要租金而没有向被告索要租金，在第三人不再经营后也是直接将店面交给原告而不是交给被告。原告和第三人之间的行为完全符合合同法解释二第二条所规定的：“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第10条第一款中的‘其他形式’订立的合同。”

据此可以认为，本案是原告和第三人成立了新的店面租赁合同关系，原告认为其和被告仍然存在店面租赁合同关系而被告是在合同期限内转租的主张证据不足，没有达到高度盖然性的证据证明标准，因而，其诉讼请求不应当得到法律支持。

(作者系福建国富(南平)律师事务所律师)