房屋涨价卖方拒绝履约，被判赔偿违约金

□ 中国妇女报·中华女性网记者 尹艳红

翟女士为了改善家庭居住条件，于2016年2月与高先生签订房屋买卖合同，约定以448万元的价格购买位于北京市海淀区清河清缘里小区的房屋一套，并于签订合同当天支付高先生定金30万元，支付中介费12.096万元。高先生在签订合同一个月后，以其出售该房屋未征得配偶同意，现其配偶不同意出售房屋为由，提出双方合同无效，并要求终止履行合同。

2016年6月，由于双方协商未果，翟女士起诉至海淀法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求卖方支付总合同价款20%的违约金89.6万元及违约金利息（按同期银行贷款利率计算，自2016年5月6日起直至付清全部违约金及利息日止）、因购房产生的居间服务费用12.096万元、因购房造成的借款资金损失4.69万元、律师费损失7.8万元。

高先生辩称，其房屋是夫妻双方共同财产，处分共有物应当经全体成员同意，其未经配偶允许卖房，合同应属无效；由于合同无效，其没有承担违约金的依据，因此不同意支付违约金；其对居间服务费一无所知，即使居间服务了，合同无效后应当予以退回；至于借款资金损失等，合同无效的过错应由双方共同承担，买方法律意识淡漠也是过错之一，且其要求过退回定金，买方应当对扩大利息损失承担责任。综上，高先生不同意原告的诉讼请求。

双方在房屋买卖合同中约定，卖方出现拒绝卖房等根本违约行为的，应在违约行为发生之日起15日内，赔付相当于房屋总价款20%的违约金，居间方收取买方的所有费用不予退还，由卖方直接赔付买方。

诉讼中，翟女士认为涉案房屋现市场价值为650万元，高先生认为涉案房屋现市场价值为600万元，双方均不申请法院对涉案房屋价值进行评估。经法庭释明，如果认定存在违约，应按照合同约定支付违约金，约定违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少。对于违约金数额，高先生认为约定过高，要求法院酌减；翟女士认为违约金数额约定过低，要求法院酌情增加。

法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。但高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89.6万元和中介费12.096万元。

□ 法官指引

一、遭遇拒绝卖房，买方可以选择要求卖方继续履行或解除合同。

海淀法院法官表示，根据合同法第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，买房人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。

但是，有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移，造成合同在事实上不具备继续履行的条件。上述案例即属于此种情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户。

二、解除合同后，守约方可要求违约方赔偿损失或按合同约定支付违约金。

海淀法院法官指出，合同法第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由于违约金即是合同约定的损失赔偿数额，因此，违约金和实际损失不能重复计算。

该案中，翟女士起诉至法院时，既要求对方按照合同约定支付违约金，又要求其赔偿实际损失，法院最终依照两项主张中数额较高的一项确定损失赔偿数额。

关于违约金具体赔偿数额的确定，根据合同法第114条第2款的规定，约定违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或减少。合同法司法解释（二）第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。因此，法院可以综合案情，酌情确定违约金赔偿数额。

上述案例中，卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。由于卖方认可房屋现价值为600万元，因此，可确认房屋差价损失至少为152万元，而双方约定的违约金为89.6万元，并未过分高于实际损失。最终，法院对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳，并确定违约金数额为89.6万元。由于合同中另行约定了中介费的赔付方式，法院按照合同约定，判决由卖方赔付中介费12.096万元。