民法典让公共维修资金启用不再难

■ 刘昌龙

黄先生与高先生系同一单元的上下楼邻居，原告黄先生家住三楼，被告高先生住在二楼。涉案房屋所在小区为老旧小区，二楼中间房屋下面没有住户而是楼的门道，被告高先生所住房屋下面正对楼门道。

10多年间，楼门道断断续续发生漏水，门道上方的水泥预制板已被腐蚀多处，水泥块脱落，钢筋裸露，存在危及过往行人安全的风险，包括原、被告在内的该单元住户都饱受煎熬。

黄先生认为，漏水发生的楼门道是公共区域，但又和高先生家紧密相连，因公共维修资金启用困难，所以只能起诉高先生，要求其排除妨害，修复漏水部位。被告高先生认为，自家没有发现漏水点，且发生漏水的区域属于公共区域的楼门道，因修复工程较大，资金投入较多，所以表示难以负担。

该案中，公共维修资金启用困难，导致解决楼门道漏水成了难题。

法官说法

涉案楼门道属于业主共有部分的建筑物，对该部分修复需要启用建筑物及其附属设施的维修资金，根据原《中华人民共和国物权法》第76条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

在该案中，该单元部分业主将房屋对外出租，门道漏水对其生活造成的影响不大，这部分业主并不着急修复漏水部位，导致业主大会难以达到法定要求的人数和比例，启用建筑物及其附属设施的维修资金成了难题。但《中华人民共和国民法典》对原物权法相关规定做出了修改，将使用建筑物及其附属设施的维修资金从业主共同决定的特别事项中去除，变更为一般事项，降低了启用建筑物及其附属设施的维修资金的门槛。

民法典第278条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

举个例子，假设该单元共有业主30名，每名业主的住房面积为100平方米，即该单元业主专有面积共3000平方米。

在这种情况下，要想启用建筑物及其附属设施的维修资金，按照原物权法的规定，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，也即应当经20名（30×2÷3）以上业主同意才能启用维修资金。

但按照民法典的规定，“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，也即应当经10名（30×2÷3×1÷2）以上业主同意即可启用维修资金。在相同情况下，使用建筑物及其附属设施的维修资金所需同意业主的人数减少了一半。这大大降低了使用维修资金的难度，提高了业主间就共同维修公用设施达成一致意见的可能性。

此外，民法典还进一步明确了建筑物及其附属设施的维修资金启用的范围，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造，以及紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。这一规定的修改不仅大大地提高了维修资金的使用率，还为紧急使用维修资金提供了法律依据，让业主大会真正发挥自我管理、服务业主的职能。

（作者系北京市西城区人民法院法官）