毕业生租房风险防范小贴士

■ 庄永生

每当毕业季，大批“租房小白”涌入租房市场，难以招架一些黑中介设下的“陷阱”。面对打折、贷款等“诱饵”，不少毕业生“稀里糊涂”进“坑”。为此，笔者为毕业生梳理了租房需要注意的法律问题。

贴士1 了解租赁法律关系

房屋的租赁，承租人和出租人之间建立起租赁合同关系。一般情况下，基于出租方是否是房屋产权人而区分为直接出租和转租。其中，转租需要经过在先出租方即产权人的同意，否则可能导致转租合同无效；转租合同的租赁期间，一般不应超过转租人与上一手出租人的租赁合同期限，否则超出部分同样可能被认定为无效期间。

贴士2 中介租赁服务模式要分清

毕业生在租房时，难以自行获取房主的出租信息与房主直接缔约，由此主要产生两种房屋租赁模式：一是中介公司居间介绍成立租赁，中介公司一般没有保障双方租赁合同顺利履行的义务，在双方签订租赁合同后即退出。二是中介公司自身作为出租方经营出租房屋，此种模式下，中介实际处于转租方的地位，以自己的名义与承租人建立租赁关系，所收取的属转租的租金。

贴士3 签署房屋租赁书面合同

签署书面租赁合同并作出详细约定，是防止纠纷或在纠纷发生时明确各自权利义务的重要保障。

签约时，出租方为产权人的应检查房屋产权证，出租方为转租人的应核对其与产权人的租赁合同以及产权人同意转租的证明。在合同内容上，应在租赁合同上明确以下主要情况：出租方、租赁房屋具体地址、租赁期间（出租方系转租的，转租期间不超过原出租期限）、月租金金额、租金支付日期、房屋维修义务方、是否同意对房屋进行装饰装修等。

贴士4 要有履约的法律风险意识

首先，按照合同约定的时间支付相应的租金，避免发生迟延给付租金的情况，给出租方以违约解除的机会。

其次，租金应支付到合同所明确写明的账户，合同没有明确约定的，应当支付给出租方本人的账户或交付给出租方本人。尤其是出租方是房屋中介企业的情况下，务必要按照合同约定支付到企业指定的账户，避免交付给员工个人账户。

最后，要有一定的风险意识，对租赁的相关费用往来，租赁过程中的有关协商、合同变更等相关事宜，应保留好证据，防止出现纠纷时难以证明事实维护权益。

（作者单位：北京市丰台区人民法院，来源：北京日报）