父母出资购房的三种公证方式

■ 马麟

根据婚姻法司法解释（三）第七条的规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资方子女名下的，可按照婚姻法第18条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的财产。”（以下简称“出资购房”）但在法律实践中，基于出资方父母和子女的特定人身属性和出资去向的不确定性，导致了上述事实在证据材料上的认定和证明的难度较大。

笔者将公证实务中有关上述内容的实务工作进行归纳汇总，以期达到为审判实务工作提供更好的证据材料，进而达到抛砖引玉的作用。

根据不同的出资情况和家庭情况，对于上述出资购房的公证实务也千差万别，但概括而言，有如下几种操作模式：

出资父母声明书公证

出资父母声明书公证，即出资一方的父母发表声明，陈述其单方出资购房赠与自己子女的事实，并要求所购房屋为赠与给自己子女一方的宣誓行为。其主旨内容主要由两个方面组成：陈述出资事实；表达赠与单方意愿。

此类公证在证据角度而言，近似于证人证言或当事人陈述类的人证证据。同时，在这类公证中，出资父母一方往往作为“事后诸葛亮”出现（即出资购房完成之后，才要求办理此类公证），出资形式有些还是现金，无法提供转账凭据。另外，出资一方的父母和子女之间的亲属关系密切，进而，其相互间的利害关系紧密，因此，出资一方的父母声明内容的可信度势必存在较大质疑。综合上述因素，往往造成此类声明书证据效力的可信度不高，其本身的证据效力也大打折扣。

在公证实践中，公证处一般也仅仅以签名形式出具该公证书（即仅仅证明声明人的签名的真实性，不对声明书本身内容的真实性予以证明）。但在公证受理过程中，会在公证笔录中，询问出资父母的具体出资情况。

夫妻财产约定公证/婚前财产约定公证

夫妻财产约定公证，或婚前财产约定公证，是出资子女及其配偶（或婚恋对象）双方之间，就出资方的出资事实和出资方所购买的房屋的权属情况，通过约定方式予以认定的行为。其主旨内容主要有如下两点：出资事实的认定；所购房屋权属的约定。

夫妻财产约定公证，或婚前财产约定公证，在证据证明力上，因带有未出资一方的自认性，该证据无论从事实而言，还是从法律上讲，其证据效力较强，证明力较高。

但实践中，往往出现两种极端，一种是基于中国人传统上的“夫妻一体”观，往往害怕因签署此类约定，伤害夫妻感情，进而不愿意签署此类约定。另一种是出资父母一方过于强势和害怕自己的出资“鸡飞蛋打”，进而害怕出现“赔了夫人又折兵”的情况，往往违背出资子女和其配偶（或婚恋对象）的意愿，强制其办理夫妻财产约定公证或婚前财产约定公证，甚至要求以办理夫妻财产约定公证或婚前财产约定公证作为未来婚姻关系存续或结婚的条件，这明显违背了当事人意思自治原则和婚姻自由的基本法律要求。

赠与合同公证+提存公证

在“出资购房”行为中，难以认定的事实通常有如下几项：出资方意思表示的真实性；出资事实的真实性；出资用途的真实性。但上述三个真实性的证明，是建立在一个动态过程的基础上来予以认定的。因此，在公证实践中，针对上述三个真实性的认定，也可采取动态过程的证明方式提供证据。

据此，可以考虑赠与合同公证加提存公证相结合的方式进行操作。即出资方父母与出资方子女一方签订对于购房款的赠与合同，并对该赠与合同进行公证，随后，出资方父母将购房款提存至公证处账户，待出资方子女购房时，公证处直接将上述款项打至卖房人处。赠与合同的主旨内容为：赠与款项的用途；未来房屋只赠与给出资方子女个人，与其配偶无关。

上述操作模式，可以客观、清晰、完整地表现出“出资购房”的全过程。但其缺陷也显而易见：上述模式仅限于全款购房，对于贷款购房目前还无能为力；上述公证因按照标的额收取公证费，故总体公证成本较高；根据合同法第186条第二款的规定，经过公证的赠与合同，赠与人无法行使单方撤销权。

综上所述，上面各类公证实务在“出资购房”问题上，从证据证明力、公证成本、回溯性等方面各有利弊，并不能完美解决所有的“出资购房”中的证据问题，还需要其他证据加以辅助，才能达到相对完美的证明结果。

（作者系北京市国信公证处公证员）