聂梅生：租购并举是又一次房改

■ 张敏

近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚举行，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生发表了题为“房地产长效机制与租购并举”的演讲，她表示，在现有情况下，指望房价下降是不可能的，当务之急是调整房价收入比，因此需要提高居民的可支付力。

她还认为，租购并举对于调控的意义非凡，堪称又一次房改。但我国住宅产品的租金收益率太低，必须有大金融机构进入长租市场。

租购并举是又一次房改

聂梅生表示，房地产调控长效机制是与改革搭配进行的，不太可能在短期完成。因为长效机制的建设，与一系列的房改是有关系的。

具体而言，第一阶段是20世纪90年代末提出的以经济适用房为核心的住房制度的改革。第二阶段是在土地招拍挂制度建立之后，用商品住宅解决保障房的问题，即用市场化的方式解决经济适用房。第三阶段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四阶段就是租购并举。“这是根本性的房改。”她说。

但要实现租售并举，必须大幅提高租赁市场的交易规模。“并举是什么意思？不能说一半一半，起码也是四六开。2017年房地产的销售额大概是13.3万亿，租房交易额一万亿都不到。”

聂梅生提出建立租购并举机制的三个途径，即稳定房价、降低地价、提高租金收益率。其中，提高租金收益率有助于大型金融机构介入。

具体而言，建立租购并举是用提高支付能力的方式逐步降低房价收入比；通过多种供地方式降低土地使用成本，租赁部分的土地一定不能采用招拍挂的方式供应。

在租金收益率方面，聂梅生提及她此前到美国考察的经历，她发现，过去5年里，美国租金收益率最高的物业是养老板块，收益率为14%~15%，排第二的是工业厂房部分。而公寓部分，过去5年的租金收益率都在9%。对比之下，我国公寓的租金收益率仅为1%左右。

“中国的（公寓）租金收益率亟须调整，起码要达到4%~5%，像德国和加拿大这样的数据（水平），才会有大机构进来，才会从金融方面实现并举。”聂梅生如是说。

具体而言，她认为，必须有大金融机构进入长租公寓市场，建立投资平台，并启动租房市场的金融支持，如建设贷款、租房方的消费金融、持有方的资产证券化等。

“三代人供一套房”不合理

来自国家统计局的数据显示，今年6月，70个大中城市房价涨幅继续扩大。其中，新房价格平均环比上涨1.1%，涨幅创下最近一年多来的高点；同比上涨5.8%，连续两个月扩大。

这种变化是在今年第二季度市场交易升温的刺激下实现的。上海易居研究院表示，全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5月重新回到了“偏热”区间，6月进一步触及“偏热”区间。

聂梅生认为，“中国目前的房地产市场发展了20年，降房价是不可能的。去年（调控）这么高压，房价都没有下降。”

她提到，贷款买房，月供不应当占到工资的60%。而我国目前的情况是，“月供完全大于60%，并且是三代人一起供一套房子。”

她还列举了另一个指标：房价收入比。该指标的合理范围是3～6倍，但目前北京是25.5倍，上海是23.5倍。“房价和收入差距过大，在大城市是非常明显的，中小城市相对好一点。”

调整房价收入比是当务之急

聂梅生认为，从目前的调控来看，房价下降不大可能，当务之急是调整房价收入比，因此需要提高居民的可支付力。但是可支付力不等于收入，应该要减少居民税负负担。

6月29日，中国人大网公布《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》全文，并向社会公开征集意见，这是个税法自1980年出台以来第七次大修。草案中提到个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距；首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。专家表示，此次个税法的修改将大大减轻居民的税收负担。