共有产权房能否实现“夹心层”的“安居梦”？

编者按

4月中下旬，北京市昌平区三个共有产权房项目集中选房，从首日选房开始，弃选率高的问题就引起人们关注，而之前的海淀区中铁碧桂园共有产权住房项目弃选率高的问题也被自媒体反复提及，共有产权房在落实租售并举的众多政策中受到的关注度比较大，让不少“夹心层”实现安居梦有了盼头，然而，在试行后共有产权房却总是和“弃选”“遇冷”等字眼联系起来，那么共有产权房现状怎样？真的遇冷了吗？这一举措能否实现刚需一族的安居梦？中国妇女报·中国女网记者对此展开调查。

□ 中国妇女报·中国女网记者 张明芳

“北漂”12年，35岁的陈红梅终于在北京扎根了。4月14日，她选中昌平区绿海家园共有产权房项目的一套两居室，排号比较靠后的她庆幸自己能选到理想的房子。

同样感到庆幸的还有老家在河北的小杨，小杨坦言，虽然已经结婚生子，但以目前的经济实力他根本买不起商品房，“没想到自己能这么早在北京买房”，兴奋之余，他已经开始计划房子的装修风格了。

共有产权房这一新的住房保障模式，是落实中央“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措，旨在最大限度支持“夹心层”首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。

满足“夹心层”购房需求 让“居者有其屋”

2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）正式实施。

《办法》规定，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

共有产权房项目的实施对于像陈红梅这样的“夹心层”群体来说，可谓降低了购房门槛，提供了买房的另一个选项。

早在2006年就来到北京的陈红梅一直关注着北京房价，虽然拥有北京户口，但是房价的不断上涨让她觉得自己越来越买不起房了，转眼12年过去，已经结婚生子的她还是租房生活。

陈红梅告诉中国妇女报·中国女网记者，昌平共有产权房项目不是自己第一次参与摇号购房，此前她曾摇过三次，其中也包括自住商品房项目。“由于排号比较靠后，还没轮到我选就没有房子啦。”陈红梅说。

昌平共有产权房项目不仅面向昌平居民还为东西城户籍居民提供665套房源，陈红梅是作为西城户籍摇到1641号，选中了一套80平方米左右的两居室。“我选的这个是前面人放弃的，‘捡漏’才选到一个两居室。”陈红梅告诉记者。

同为西城户籍的小杨摇到100多号，同样选择了一套80余平方米的两居室，他给记者算了一笔账：“房子每平方米价格按18000元算，我的房子总价不到150万，我和爱人最多可以贷款113万，首付只需交30余万元，这个价格买到北京的房子可以说真的很便宜了。”

陈红梅和小杨都认为共有产权房实现了自己的安居梦，对于自身而言是一大利好。

申购人数下降，弃选率高背后原因何在？

然而，在购房者为实现安居梦而欢喜的同时，“项目遇冷”“申购人数下降”“弃选率70%”等说法也让共有产权住房遭到质疑。那么背后原因何在？

首先在申购人数上，北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园共有427套房源，共有16.3万户申购家庭，按最后通过审核的12.1万户计算，申购家庭和房源比例大约为281∶1。而首个真正的共有产权住房金隅大成金成雅苑项目，969套房源有5万户家庭申购，按最后通过审核的1.5万户家庭计算，申购家庭和房源比例为15.4∶1。的确出现了下降。

那么申购人数为何会下降？国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受媒体采访时曾表示，申购下降幅度大，是因为审核的条件更严格了。我们聚焦的是首次购房的无房刚需家庭，现在来申购的都是有迫切需求的老百姓。

记者注意到，《办法》中规定，申请购买本市共有产权住房的家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，一个家庭只能购买一套共有产权住房。个人申请购买的，申请人应当年满30周岁。这就在申购资格上保证了是真正有住房困难的群体申购。

此外，区别于以往的北京市产权型保障房和政策房满足一定条件后可转换为完全商品住房，北京市推出的共有产权住房再上市产权性质进行了收紧，以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，以满足更多无房家庭住房刚需。这就说明共有产权房再上市的要求更严格，也让一部分有意投资的购房人放弃了。

至于弃选率高的问题，海淀区中铁碧桂园共有产权住房项目是第一个被认为“弃选率高”的项目。首批431套房源当天在接近1530号时全部选完。随即网上传出该项目“弃选率达七成”的消息。

而据记者了解，在4月份昌平绿海家园项目针对东西城户籍无房户的选房现场，推出的665套房源，排号家庭到3300户后仍有161套未被选中。弃选的人数也不在少数。

那么为什么会有这么多人放弃选房呢？

一位长期关注政策房的业内人士告诉记者，原因有多个方面，首先是共有产权房去掉了投资属性，只保留居住属性，让一部分投机的人主动放弃了选房，其次具体从某个项目而言，购房者会从价格、位置、配套、交通等多个方面分析是否符合自身居住需求，以昌平绿海家园为例，对东西城户籍市民而言可能会因为距离比较远，工作通勤时间较长而放弃选房。

事实上，即使存在弃选情况，一些房源也一般不会剩下，而对于真正有所剩余的房源，也都有递补选房等安排。

专家：共有产权房不会遇冷

北京共有产权房推出不满一年，也屡屡遭遇申购率下降，弃选率高的质疑，但在数据上看，仍成为北京新房的成交主力。据媒体报道，我爱我家集团市场研究院数据显示，2月中上旬的1057套网签里568套为共有产权房，82套为别墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有产权房占比过半。3月中上旬共有产权房269套，别墅99套，其他新建商品住宅508套，共有产权房占三成。

而从用地供应来看，2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗，用地面积约207公顷，超额完成年度供地计划，规划建筑规模约403万平方米。38宗土地对应已入市的38个项目，共计提供共有产权房近4万套。

记者还了解到，北京市住房保障和住房制度改革工作领导小组办公室近日印发《北京市2018年第一批政策性住房建设计划》。根据计划，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。

北京市住建委相关负责人此前曾多次表示，共有产权住房主要面向“夹心层”的住房困难群体 ，坚决抑制投资投机性购房需求，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理，加快构建租购并举的住房制度。

北京房地产协会秘书长陈志在接受采访时也曾表示，北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，还需要发展更多的共有产权住房，这类房屋不会遇冷。

此外，上述业内人士指出，共有产权房项目既保证了刚需家庭的居住需求，也杜绝了炒房获利的空间，是落实“房住不炒”的有效途径。他提醒广大申购家庭不要受“唱衰”声音的误导，也不能因为个别项目的情况而否定共有产权住房制度。