单方处分夫妻共有房屋属无权处分

■ 中国妇女报·中国女网记者 王春霞

北京市西城区人民法院日前举行涉房屋分割离婚纠纷典型案例新闻通报会，发布了十类涉房屋分割离婚纠纷案件，其中一类案件涉及夫妻一方单独处分共有房屋的问题。法院认为，一方未经对方同意或者追认，擅自出售共有房屋，系超越家事代理权的行为，属于无权处分共同财产。

许先生和妻子沙女士婚后于2005年在北京市昌平区天通苑购买了一套商品房屋，登记在许先生名下。2011年左右两人开始分居，但一直没有办理离婚手续。

2015年，沙女士从子女口中得知，许先生和弟弟通过中介公司签署了存量房屋买卖合同，将房屋低价卖给自己的弟弟。房屋当时市场价大约400万元，约定购房价格为200万元。

沙女士得知后非常气愤，向法院提出了离婚诉讼。根据律师建议迅速对涉案房屋进行了财产保全，并请求判令按照夫妻共同财产分割涉案房屋。

□ 法官释法

夫妻之间互相具有家事代理权，根据家事代理权的规定，对于日常家庭事务项目内的处分，夫妻双方均能以自己个人名义进行，并自然对配偶方发生法律效力。但家事代理权范围不包括重大财产处分。一方未经对方同意或者追认，擅自出售共有房屋，系超越家事代理权的行为，属于无权处分共同财产。按照婚姻法司法解释三第11条的规定，并结合物权法关于善意取得的制度规范，除非买受人符合善意取得的三个要件：善意、支付合理对价、房屋已经办理过户登记，买受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得，配偶方才无权主张返还共有房屋。

本案中，首先，许先生无权处分共有房屋，其弟弟对该房屋的性质和许先生夫妇之间的矛盾也是明知或者应知的，而其依然与许先生单方签署购房合同，不能认定其对许先生处分共有房屋属于无权处分这一事实存在善意。其次，许先生弟弟也没有以一个合理的对价作为购房款，涉案房屋也并未实际办理过户登记。故法院最终判定涉案房屋作为夫妻共同财产依法分割，每人享有50%的份额。