查封后的房屋出租，不适用“买卖不破租赁”

■ 金永南

缴了房租却无法继续使用房屋？这绝不是天方夜谭！日前，江苏省南通市通州区人民法院就执行了这样一起案件。租赁户钱某虽然向房屋所有权人缴纳了房租，但因房屋先前已被法院查封，钱某被法院强制要求搬出房屋。

被执行人龚某因借贷纠纷被债权人诉至法院，经审理，法院判决龚某偿还借款100万元。判决生效后，龚某未自觉履行义务，申请人要求法院强制执行。

执行过程中，法院依法查封了龚某位于南通市崇川区的一套住房，并在房产交易所送达了协助执行通知，禁止龚某将房屋过户。2017年3月22日，法院在房屋所在地张贴了执行裁定书、查封公告和限期迁出公告，并要求龚某在4月15日前将房屋腾空并迁出。

在强制执行面前，龚某口头上答应腾空房屋，但暗地里却想起了歪主意。2017年3月底，龚某将房屋腾空后，未经法院准许，擅自将房屋出租给了案外人钱某。钱某向龚某缴纳了半年房租1万元，且将生活用品搬进了该房屋内，并实际居住。龚某准备以房屋已出租给钱某的事实，收取一笔租金，以拖延法院的强制执行。

由于龚某不自觉履行执行义务，法院决定将房屋进行司法拍卖。在对房屋进行腾空时，执行人员意外地发现，原本龚某居住的房屋，由案外人钱某在实际居住，且钱某与龚某之间存在租赁合同关系。

执行人员经审查发现，钱某租赁龚某的房屋，时间发生在法院查封之后，因此钱某的租赁合同并不能抵抗法院的执行。经法院执行人员对钱某晓以利害，钱某和龚某达成了退租协议，并及时清空了房屋，交付给法院执行。

□ 法官说法

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系,不适用“买卖不破租赁”。其主要理由是，由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人就丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。而承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由自己承受。

法官提醒，租赁房屋时，承租人应当充分了解房屋是否已被抵押或查封。如房屋已被抵押或查封，则不宜签订长期租赁合同，也不宜一次性支付长期的租金，以避免自己的财产损失。