房屋登记应注意维护未成年人利益

□ 李炜

随着社会发展，越来越多的家长将房屋所有权直接办理到未成年子女名下，而由此引发的一系列问题，也在实践中逐渐增多。

目前有关未成年人房屋登记的法律规范主要有三部，民法通则、未成年人权益保护法以及具有实践操作指导性的不动产登记暂行条例的实施细则。其中，未成年人权益保护法和民法通则主要是对什么是未成年人、未成年人的监护人是谁以及监护人的监护责任和法律后果进行了明确的规定。

而指导房屋登记、不动产登记的实施细则对监护人如何处置不动产、提供的监护证明进行了原则性的规定。这种规定对于和睦的家庭来说，在其处置未成年人不动产的时候是没有问题的。但是如果遇到家庭破裂的情况，这种规定就显得过于粗糙，使得登记机构在房屋登记中，存在以下两个方面的困难：

第一是监护人的身份认定问题。民法通则规定，父母分为有血缘关系的父母、继父母、养父母等等，类型比较多。特别是对于那种血缘父母多次结婚、离婚的情况，到底谁才是孩子最终的监护人，实务中的判断是非常困难的，身份认定是实际工作中的一个难点。

第二是利益审查方面。根据法律规定，处分未成年人的不动产，必须要符合未成年人的利益，但是利益审查，究竟是形式审查还是实质审查，法律上并没有明确的规定。虽然不动产登记倾向于形式审查为主，但是按照暂行条例的规定，监护人签署未成年人利益保障书，在房屋买卖的关系中还可以适用，如果是登记未成年人房屋抵押，往往会出现问题。

针对以上两大问题，笔者提出以下几种处理方式和对策。第一，要明确登记审查制度。对于谁是监护人、审查的方式和审查的程度、是形式审查还是实质审查，要在立法中进行明确。第二是约定监护。就是在夫妻离婚时建立一个约定制度，当然这种约定不能免除对孩子的法定义务。第三是单独监护制度。现在非婚生子女很多，法律应当明确规定允许未婚的单身母亲单独行使监护权，不应要求亲生父亲共同行使或者要求他们之间有监护权的约定。第四是强制公证。建议处置未成年人不动产的时候，建立一个强制公证前置制度，由公证机关对是否符合未成年人利益进行前置审查。最后是第三方监管制度。实践中，建立一个由第三方监管的模式，将孩子的财产由第三方进行监管是非常有必要的。

当下涉及未成年人的房屋登记问题复杂多变，现有的法律规定相对滞后，而且不能适应现实需要。因此建议立法部门及时修改和明确相关规定，以便监护人、社会团体、相关政府部门、人民法院能依据更明确的规则来共同维护未成年人的利益。

（作者系福建省武夷山市房地产交易管理所所长）