房贷者新年获“红包”：2016年月供少了

■ 中国妇女报记者 富东燕

目前，北上广深等一线城市的房子动辄都要好几百万，有房贷者大有人在。而对于绝大多数房贷者来说，2015年央行的5次降息给他们带来了福音。因为降息的福利一般都会在次年生效，据记者粗略计算，从2016年开始，房贷者的还贷压力有所减轻，20年期的100万元商贷，按新利率计算，每月可比之前少还700元左右。

新的一年房贷利息少了

2015年，央行共进行了5次降息，5年以上的商业贷款从年初执行的基准利率6.15%下调至4.9%，降息前后相差1.25%。公积金利率也经历了4次下调，5年以上个人住房公积金贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%，降幅1%。

对于有房贷的市民来说，意味着什么？记者算了一笔账，假设刘小姐通过纯商业贷款办理100万元的房贷，还款期限为20年，按照2015年年初6.15%的利率，采用等额本息的还款方式，刘小姐总共需要支付的利息总额为740267.62元，每月还贷金额为7251.12元；而如果按照4.9%的房贷利率，还是等额本息的还款方式，则刘小姐总共的利息支付降低至570665.72元，每月的还款金额只要6544.44元，比较而言，实行新的基准利率后，100万元20年期的贷款，总利息支出减少近17万，每月房贷少还706.68元。当然，具体情况还要根据剩余本金的多少而重新计算，但每月房贷数额有所减少已是板上钉钉。这种由于国家政策变化而产生的意外“福利”，对于广大“房奴”来说，着实是个好消息。

有着房贷200万元的李艳楠两口子对记者表示，虽然对于每月两万多的还款没什么压力，但突然可以少还些了，心里还是很高兴的。

据了解，房贷利率调整的方式有三种，一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款之日算起，一年之后予以调息；还有一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。某银行客服告诉记者，大部分银行采用第一种方式，次年生效，国家利率调整后，银行会自动执行新的利率政策，贷款人不必提出申请。

2月份才完整体现降息效果

在银行执行新的商业贷款基准利率后，房贷会立刻明显减少吗？兴业银行某理财经理表示并非如此，因为2016年1月的月供要跨越年度分段计息。比如，客户是每月20日为还款日，那么去年12月21日至31日期间执行旧利率，今年1月1日至20日执行新利率，同时会根据等额本息计算公式重新计算，“因此，客户1月份所还月供的数额比较特殊，所以要从2月份起，每月还款额才会完整体现降息效果。”该人士建议，客户1月份最好留意银行短信通知，在月供还款之前多存些资金，避免出现房贷逾期情况。

“每个人的贷款方式、金额、期限等不一样，如果想了解重新计算后，自己房贷月供降多少，可至银行网点或拨打客服电话查询。”该人士建议。

提前还贷未必划算

每到年底，各单位的年终奖纷纷发下来的时候，总有人犹豫：手头有富余钱了，是否要提前还些钱，以减少房贷的利息？对此，该理财经理分析，如果之前享受7折、8.5折优惠利率和办理公积金贷款者，在今年五次降息的情形下提前还贷未必划算。

“如果在买房时申请到了在基准基础上打8.5折甚至7折的优惠商贷利率，2016年起，这两类房贷的利率将会降至4.165%和3.43%，而对于公积金贷款者来说，明年的利率将降至3.25%，均已低于目前银行理财产品的收益水平。”目前银行一般理财产品的平均收益都能高于4%的水平，这意味着房贷者只需要对资金进行合理配置，理财产品的收益能够做到比房贷利息高，就没有必要提前还款。

“对于提前还贷，有些银行还会约定交一定比例的违约金，这样就更不合算了。”该人士表示。

此外，如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。该理财经理认为，市民采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，就没必要提前还贷了。